Малоэтажное жилищное строительство что это такое

Малоэтажное жильё — Википедия

Малоэтажное жилье — это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажей. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегчённой инженерной инфраструктурой.

Есть три формата «малоэтажки»:

• Индивидуальные постройки от одного до трёх этажей, к ним относятся коттеджи и усадьбы. У них, как правило, есть участок земли, который в некоторых случаях может в несколько раз превышать площадь застройки.
• Таунхаусы — дома с небольшим участком земли на двух-трех хозяев.
• Многоквартирная малоэтажная застройка — многосекционные дома от трёх до четырёх этажей высотой.

Технологии малоэтажного строительства[править | править код]

При строительстве гражданских зданий применяются различные технологии: каркасная, панельная, монолитная и сборно-монолитная; для кирпичных и блочных (на основе ячеистых бетонов: газобетон, пенобетон) зданий — технология ручной кладки несущих стен, для деревянных — технология рубленых бревенчатых стен, и т. д. Все более широкое распространение получают системы быстровозводимых (полнокомплектных) зданий из лёгких деревянных и металлических конструкций. К решению возводить дома с несущим каркасом пришли еще в начале 20 века с изобретением энергоэффективных материалов и развитию промышленности. В художественной литературе данные события очень хорошо описаны в книге нашей соотечественницы Анны Зиновьевны Розембаум взявшей псевдоним Айн Рэнд, роман называется "Источник". С приходом новых технологий малоэтажное строительство начало набирать внушительные обороты в связи с тем что сроки строительства сокращались, а цены на нужные строительные материалы снижались.

Малоэтажное домостроение (92 % всех домов), является основным видом домостроения США. Ежегодно в США строится свыше 17 млн новых домов и квартир, более половины из которых — малоэтажные дома на одну или две семьи. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 м². Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22 % и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза. С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами около 12 % в год, а к 2008 г. снижение цен достигло 21 %. Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной.

В США отсутствует единая система стандартов на гражданское строительство. Практически все города или территориальные образования имеют собственные правила и законы в строительстве (Construction COD). Но базовые нормы и правила сложились на практике. Нормой является минимальная высота потолков 8 футов, что соответствует 2,4 метра. Часто применяется высота 9 футов (2,7 метра). Минимальные размеры комнат определяются исходя из местных норм, но меньше чем 8 x 8 футов (2,2 x 2,4 метра) комнат, как правило, не бывает. В многоквартирных домах очень часто можно встретить кухню без окна. Сильно варьируются нормы установки водопровода и электрических систем домов. Например, вся электрическая проводка в штате Иллинойс осуществляется только в металлических трубах, а в соседнем штате Висконсин разрешено устанавливать незащищённые электрические провода^[1].

Малоэтажная застройка была распространенным вариантом решения жилищной проблемы в послевоенном СССР. Во многих городах и посёлках возводились целые кварталы малоэтажных сталинских домов по типовым проектам ^[2]. Наиболее распространенными были двухэтажные многоквартирные дома на 8-18 квартир, также строились трехэтажные дома и индивидуальные или спаренные коттеджи. Дома имели облегченную конструкцию, не требовали применения строительной техники и могли возводиться силами немецких военнопленных и заключенных. Популярное прозвище такого жилья — «немецкие дома», в Петербурге распространено название «немецкие коттеджи»^[3].

Строительство сталинских малоэтажных домов было прекращено во второй половине 1950-х, когда на замену им пришли массовые пятиэтажные хрущёвки.

В целом, малоэтажная застройка является одним из наиболее оптимальных форматов для всех участников рынка^[4]. «По социологическим опросам, большинство граждан отдает предпочтение именно малоэтажному строительству», — отметил Владимир Путин на совещании в Новом Ступино^[5]. На малоэтажное жилье приходится 52 % от общего объема жилищного строительства в РФ^[6]. Относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. По прогнозам Правительства РФ этот показатель должен [быть?] в 2015 г. не менее 60 %, а в 2020 г. — около 70 % ^[7]. Поставлена цель, вернуться к нормальной плотности населения на 1 гектар — 8 тыс. человек, как это было в 1970 году^[8].

Государство сейчас рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоёв населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах. Кроме того, в рамках комплексного освоения удалённых территорий наиболее оптимально возводить именно невысотные жилые объекты.

Для покупателей малоэтажные проекты — это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более «семейным» окружением и безопасностью. С точки зрения экологии, такие проекты наносят гораздо меньший вред окружающей среде из-за низкой плотности застройки, в них есть возможность организовать больше рекреационных зон. Кроме того, за счет низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру^{[источник не указан 1601 день]}.

Девелоперам этот формат интересен из-за высокой скорости строительства, для расширения продуктовой линейки и минимизированного, по сравнению с высотной застройкой, количества согласований. Ведь согласно ст. 49 Градостроительного кодекса^[9], экспертиза проектной документации капитального строительства не проводится для малоэтажных объектов.

Однако несмотря на очевидные преимущества малоэтажного строительства, такие проекты редко бывают масштабными и не всегда соответствуют понятию доступного жилья. Это связано с целым рядом причин:

• возведение крупных малоэтажных проектов даже в 20‒40 км от МКАД достаточно затратно для девелоперов ввиду высокой стоимости земли и подключения к коммуникациям. Поэтому обычно застройщики выбирают не эконом, а форматы бизнес и премиум-классов.

• только в последние годы покупатели эконома стали активно рассматривать предложения в проектах, удаленных от Москвы. Это связано как со стоимостью московского жилья, так и с общей экологической и транспортной ситуацией в городе.

• строительство малоэтажных объектов на удалённых территориях требует больших затрат на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.

Ипотека на малоэтажное жильё[править | править код]

Ипотека не так распространена на рынке «малоэтажки», как на рынке городского жилья^[10]. Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья в большинстве случаев проявляется в величине первоначального взноса. Чтобы получить кредит на загородный дом, в большинстве случае надо вложить на 10 % больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры — от 40 до 50 %.

Кредиты на приобретение и строительство коттеджей и таунхаусов предлагает большое количество федеральных банков: Альфа-Банк, Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Барклайс Банк, банк «Возрождение», ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Нордеа Банк, Банк «Россия», Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, банк «Уралсиб», ЮниКредит Банк.

Продукт АИЖК «Малоэтажное жилье» распространяется только на те территории малоэтажной застройки, которые прошли аккредитацию АИЖК. Сегодня в АИЖК аккредитовано около 70 подобных площадок по всей России, в том числе «Новое Ступино», «Суханово», «Покровский-2», «Павлово-2» в Подмосковье, «Экодолье» в Оренбурге, «Приазовье» в Ростовской области, «Загородный клуб» в Татарстане.

Банки выдают кредиты и под объекты в неаккредитованных посёлках, однако делают это менее охотно. Первоначальный взнос при непрозрачности проекта может быть повышен до 50 % стоимости — с целью минимизации рисков банка.

Малоэтажное жилищное строительство: развитие, виды, планировка

Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

Основные понятия

На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

• описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
• упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
• выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.

Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы

Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

Расскажем подробнее

Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.

Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.

Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:

• передает права на инженерные сети действующим сетевым или ресурсоснабжающим организациям по договору купли-продажи, по совместному инвестиционному контракту либо в порядке добровольного отказа;
• «бросает» собственность в одностороннем порядке (редко), в результате чего появляются бесхозяйные сети, и обязанности по организации их дальнейшего обслуживания ложатся на муниципалитет;
• передает права некоммерческой корпоративной организации, специально созданной для строительства инженерной инфраструктуры МЖК по инвестиционному контракту;
• оставляет сети в собственности, передавая их на правах аренды стороннему предприятию, которое выступает перед жильцами как поставщик услуг.

Технологии малоэтажного строительства

Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

Особенности технологии:

• основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
• степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
• утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
• особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

Другие особенности технологии:

• стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
• в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
• срок службы жилья достигает 50 и более лет;
• такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

Особенности технологии:

• для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
• силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
• для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
• стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
• проектный срок службы домов – около 80 лет.

Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

Особенности технологии:

• для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
• в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
• максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

Особенности технологии:

• за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
• капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
• небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

Малоэтажное жилищное строительство — что это такое

Одним из недостатков многоквартирных домов является большое количество жильцов и значительная высота конструкции. Сегодня многие люди хотят более спокойной жизни в домах, где проще все это контролировать.

Решают данную задачу с помощью малоэтажного строительства. Ознакомиться с его концепцией можно на сайте компании ОАО «Ижеславль».

Основные понятия

Малоэтажное строительство это современное направление в сфере возведения жилых домов. Основным отличием, полученных подобным образом строений, является их незначительная высота.

В большинстве случаев количество этажей таких домов не превышает 5 этажей. Это позволяет значительно уменьшить количество жильцов, а территорию сделать более компактной.

Строительство малоэтажных жилых помещений предполагает оформление земельного участка в соответствии с нормативным законодательством.

Объекты малоэтажной застройки можно разделить на несколько подтипов:

• Индивидуальные дома. Это классические коттеджи, которые имеют высоту в 2-3 этажа. В таких зданиях зачастую проживает всего одна семья. Дом имеет небольшие габариты с индивидуальной планировкой.
• Блокированные постройки. Особенностью таких зданий является наличие специальных жилых блоков. Каждый из этих элементов оснащается отдельным входом, что делает секции практически независимыми жилыми единицами. Постройки такого типа зачастую имеют высоту не больше 3 этажей. Но количество блоков в одном здании может превышать 10 элементов.
• Многоквартирные постройки. Конструкции выполняются в виде небольших секций, которые разделены на несколько жилых помещений. Здания напоминают многоэтажки, но при этом количество этажей не больше 5.

Плюсы малоэтажного строительства

Дома такого типа приобретают огромную популярность. Обусловлено это нескольким их преимуществами:

1. Строятся подобные строения намного быстрей и эффективней.
2. Низкая цена, которая достигается исключением возведения крупных фундаментов.
3. Компактность домов позволяет более качественно организовать современную инфраструктуру.
4. Минимальное количество отходов и возможность контролировать все остальные коммунальные процессы на территории дома.
5. Небольшое количество жителей, что благоприятно влияет на качество жизни и эмоциональное состояние людей.

Малоэтажное жилищное строительство это возможность получить максимальный комфорт за относительно невысокую цену.

Жилая малоэтажная застройка - советы адвокатов и юристов

Советы юристов:

1. При регистрации жилого дома на землях населенных пунктов, вид р.и. малоэтажная жилая застройка какие документы нужны и размер гос. пошлины?

1.1. Вряд ли Вы сможете зарегистрировать жилой дом на таком земельном участке. На зем. участке для малоэтажной жилой застройки нельзя строить индивидуальный жилой дом. Малоэтажная жилая застройка - это застройка многоквартирными домами малой этажности (до трех этажей, иногда четыре).
Жилой дом можно построить только на земельном участке для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта.

Вам помог ответ? Да Нет

2. Обратилась с заявлением в филиал ФГУ Кадастровая палата об изменении кода разрешенного использования земельного участка расположенного в пределах территориальной зоны Ж 4 Зона малоэтажной жилой застройки усадебного типа с 1 15 Жилые дома с количеством этажей не более чем три предназначенные для проживания одной семьи на 11 41 Автостоянки открытого типа. Возможно ли изменение кода разрешенного использования земельного участка в указанном случае?

2.1. Если администрация изменила ВРИ Вашего участка, на тот, который Вам нужен, то кадастровая палата не отменяет решение администрации.

Вам помог ответ? Да Нет

3. Двухквартирный дом расположен на участке назначение которого малоэтажно жилая застройка, дом сгорел, подали документы на снятие дома с кадастрового учета в МФЦ. пояснили, что прекратиться право собственности. На землю!

3.1. Это зависит от того кем и на основании чего сроился дом и какой дом Ижс жилой.

Вам помог ответ? Да Нет

4. Построили дом-баню полуторку на землях населенных пунктов для малоэтажной смешанной жилой застройки. Можно ли поставить ее на учет?

Вам помог ответ? Да Нет

5. У нас было некоммерческое садоводческое товарищество, в прошлом году оно было ликвидировано, категорию земли из зоны Схемы перевели в зону Ж 1.1 (малоэтажной жилой застройки). Но земли общего пользования так и стоят на кадастровом учете и числятся за ЕСТ, в собственность ЕСТ землю общего пользования не оформляли. Как снять с кадастрового учета земельный участок или изменить собственника (сделать так чтобы за этим кадастровым номером не числилось наше бывшее ЕСТ).

5.1. Если права собственности на участок ТСН не оформляло, то участок должен находится в бессрочном пользовании у ТСН и в собственности муниципалитета. Раз ТСН ликвировано, а снять с кадастрового учета участок или предоставить его новому лицу может только собственник, то обращаться с этими вопросами вам стоит в администрацию вашего МО. Удачи!

Вам помог ответ? Да Нет

6. Такой вопрос: хотим купить участок ижс. В документах указано: категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: зона застройки индивидуальными жилыми домами (малоэтажные жилые дома для проживания одной семьи), зона многофункциональной общественно-деловой застройки, зона городских лесов и лесопарков, пляжей, зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования, квартального озеленения. Вопрос: не будет ли проблем со строительством жилого дома на данном участке?

6.1. Не должно быть проблем со строительством именно индивидуального жилого дома. Но в связи с тем, что присутствуют иные виды разрешенного использования, то такое строительство возможно в строго отведенном для этого месте, а не на любом месте участка.
Я рекомендую перед покупкой провести юридическую экспертизу документов.

Вам помог ответ? Да Нет

7. У меня в собственности земельный участок. Категория: земли населенных пунктов, ври: для размещения малоэтажной жилой застройки. Как мне продать квартиры без земли? Я продавала в аналогичном доме квартиры в 2015 году, всего было 18 квартир и в ДКП писали и 1/18 долю земельного участка. Собрать согласия-это геморрой. Помогите! Я готова им /собственникам квартир/ отдать землю бесплатно.

7.1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Нужно ознакомится с договором. Вы какие действия предпринимали?

Вам помог ответ? Да Нет

8. Купили дом с земельным участком, все в собственности. Дом старый снесли, получили разрешение на снос. На строительство нового дома получили отказ т.к.земельный участок находится в зоне застройки малоэтажными жилыми домами (ж 2), должно быть (ж 3).. Как такое возможно, и как теперь быть. В заявлении о смене зоны застройки тоже отказано.

8.1. При приобретении земельного участка какое назначение указано в договоре купли-продажи и в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН)?

Вам помог ответ? Да Нет

9. Возможно ли строительство объекта малоэтажной жилой застройки, (частного жилого дома) на одну семью не выше 3-х этажей.
На земельном участке (категория земли-"Земли населенных пунктов", разрешенное использование-13.2 "Ведение садоводства".
На основании каких документов?
Спасибо за ответ.

9.1. Разрешенное использование нужно менять. На участках под садоводство вообще-то строительство жилых домов невозможно. Я думаю нужно просто поменять РИ, обратитесь в местную администрацию.

Вам помог ответ? Да Нет

10. Меня интересует вопрос по требованиям к противопожарным расстояниям. Каким документом руководствоваться при рассмотрении расстояния между жилым домом соседей и моей баней на земле в городе при малоэтажной застройке?

10.1. Кстроительным нормам и правилам, устанавливающим расстояние между домами, относятся:
СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Данный документ применяется при возведении жилья на земле со статусом «под индивидуальное жилищное строительство».

Кроме того, следует учитывать противопожарную дистанцию между жилыми зданиями, которая установлена СП 4.13130.2009.

Вам помог ответ? Да Нет

11. Скажите пожалуйста, нужно ли согласие соседей при продаже однокомнатной квартиры, в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А также в свидетельстве указан земельный участок как общее имущество в многоквартирном доме. Разрешенное использование: Малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

11.1. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Если вы продаете долю в общем долевом имуществе, то обязательно нужно уведомить остальных участников общей долевой собственности с учетом ст.250 ГК РФ.

Вам помог ответ? Да Нет

12. Дом малоэтажный жилой щитовой застройки и имеет общие боковые стены, образуя единый блок. Положено платить за капремонт?

12.1. Да положено, если Вы собственник то обязаны платить взносы на кап. ремонт. Если квартира неприватизированная, то не обязаны. Удачи Вам и всего самого наилучшего.

Вам помог ответ? Да Нет

13. Возможен ли перевод гаража с 2-х этажн. Надстройкой в жилое? Есть гос. акт на землю, проект, декларация, вся документация зарегистрирована в кадастровой службе, как малоэтажная жилая застройка. Но заключительного документа до сих пор нет.

13.1. Возможен ли перевод гаража с 2-х этажн. Надстройкой в жилое? Есть гос. акт на землю, проект, декларация, вся документация зарегистрирована в кадастровой службе, как малоэтажная жилая застройка. Но заключительного документа до сих пор нет.
Добрый день! Обратитесь в ЦТИ и согласуйте перепланировку. В подтверждение представьте заключение строительно - технической экспертизы. Удачи и всех благ!

Вам помог ответ? Да Нет

Консультация по Вашему вопросу

8 800 505-91-11

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14. Я живу в Ялте, у меня в собственности земельный участок 35 кв метров. По кадастровому паспорту: Малоэтажная жилая застройка. Сколько этажей я имею право построить? По моему проекту 2 этажа и 1 мансардный этаж.

14.1. Дом построить нельзя.

Вам помог ответ? Да Нет

14.2. Можно построить ровно столько, сколько указано в РАЗРЕШЕНИИ на строительство.
При небольшом отступлении от разрешения на строительство постройка сразу приобретает статус "самовольная постройка" и по иску администрации может быть снесена.

Вам помог ответ? Да Нет

15. Пожалуйста можно ли будет прописаться после постройки на категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным видом использования для малоэтажной жилой застройки.
Еще 1 вопрос. При покупке земельного участка как 1/314 долю земельных участков какие ограничения у такой формы собственности.

15.1. Можно будет зарегистрироваться. Второй вопрос не совсем понятен. Всего наилучшего.

Вам помог ответ? Да Нет

15.2. Прописаться в жилом домен на землях населенных пунктов с указанным ВРИ можно.
Если у Вас долевая собственность на землю, то есть нюанс - строиться можно с согласия других сособственников.

Вам помог ответ? Да Нет

16. В кадастровом паспорте, в строке - разрешенное использование указано --- малоэтажная жилая застройка (код 2.1)-для выращивания плодовых, ягодных, овощных... культур. А на схеме, в рамке написано -- Земельный участок под огород. Что это значит? К какому виду деятельности относится - к садоводству, огородничеству или без разницы? Сам вопрос в приобретении земли в собственность. Спасибо. С уважением, Юрий.

16.1. думаю Вам надо обратиться в УФРС, с данным вопросом, они должны выдать Вам справку, к какому виду земель относится ваш участок

Вам помог ответ? Да Нет

17. ТРЕБОВАНИЯ
К ОГРАЖДЕНИЯМ ПРИУСАДЕБНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ИНДИВИДУАЛЬНОЙ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ в МО г.Химки?

17.1. "СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства".

Вам помог ответ? Да Нет

18. День добрый! В квартире 2-х квартирного дома утеплена и увеличена холодная веранда, увеличилась жилплощадь. Документы в порядке, Проблема с постановкой на кадастровый учет. Отказ мотивируют тем, что дом находится на земельном участке-ЛПХ, а местоположение дома установлено в границах зоны малоэтажных жилых домов блокированной застройки, где реконструкция объекта недвижимости с разрешенным использованием - многоквартирный дом, не предусмотрена. Что делать?

18.1. Вам нужно сделать перевод земли из одной категории в другую, обратившись в органы местного самоуправления.

Вам помог ответ? Да Нет

19. 2-х квартирный дом находится на земельном участке, разрешенное использование которого-ведение личного подсобного хозяйства. Местоположение дома установлено в границах зоны малоэтажных жилых домов блокированной застройки. В квартире увеличена жилплощадь (произведена реконструкция) Реконструкция с разрешенным использованием - многоквартирный дом ст.8 Правил не предусмотрена. Что делать?

19.1. Подавайте заявление в суд о признании незаконными действия Росреестра об отказе в постановке на кадастровый учет недвижимого имущества.

Вам помог ответ? Да Нет

20. Для гаражно-строительного кооператива категория земли: земли населенных пунктов малоэтажная жилая застройка. Это верно?

20.1. по законодательству РФ - да, иного у них не предусмотрено

Вам помог ответ? Да Нет

21. Категория земель земли населенных пунктов разрешенное использование малоэтажная жилая застройка что это значит? Должны быть земли под ИЖС для многодетных семей это правильная формулировка или нет.

21.1. Так по терминам предназначение

Вам помог ответ? Да Нет

22. Могу ли я узнать, какое минимальное нормируемое расстояние нужно соблюдать от сложившейся усадебной малоэтажной застройки до проектируемого 9-этажного жилого здания? (с указанием источника: СНиПа, СП, СанПина и т.д.) Заранее спасибо Вам!

22.1. Вам также нужно ознакомиться со СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*
7.1 Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330*, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 настоящего свода правил.

Вам помог ответ? Да Нет

23. Могу ли я приватизировать земельный участок если только что приватизировал квартиру в малоэтажной доме. Дом двух квартирный, участок под ним. Если да то с чего начинать. Категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка (100 кв. м),площадь 1400 кв. м.

23.1. В данном случае земельный участок под домом является общим имуществом многоквартирного дома.

Вам помог ответ? Да Нет

24. У меня земельный участок в днт, категория: земли населенных пунктов, разрешённое использование: малоэтажная жилая застройка (размещение дачных и садовых домов), можно ли использовать капитал на строительство жилого дома?, (подведена на участок центральная, холодная вода).

24.1. Нет. Дачные и садовые домики не являются жилыми помещениями. ПФР сделку не одобрит.

Вам помог ответ? Да Нет

25. Я проживаю в Крыму. У меня в собственности имеется участок, ранее выданный для строительства гаража 1 сотка, а теперь в кадастровом паспорте указано для малоэтажных жилых застроек. Могу ли я построить небольшой жилой домик и надо ли мне получать разрешение на его строительство в архитектуре города.

25.1. Да, нужно согласовать с архитектурой города и получить разрешение на строительство жилого дома, поскольку Ваша земля выделялась под другие цели.

Вам помог ответ? Да Нет

26. Приобрели участок в Крыму размером 1 сотка. Назначение земли Малоэтажная жилая застройка. При строительстве дома 2 этажа, какой отступ необходимо сделать от границ участка. Возможно ли построить дом по границам?

26.1. Вообще-то строительство от трех соток. По границам нельзя! Размещайте так чтобы были проезд и проход для пожарных, если придется обращаться в суд, чтобы эксперт смог вам сделать положительное заключение

Вам помог ответ? Да Нет

27. Что будет написано в графе-Разрешенное использование

Здравствуйте. Подскажите, при переоформлении свидетельства права собственности на землю под строительство гаража с Украинского Крымского свидетельства на Российский, что будет написано в графе-Разрешенное использование, если кадастровый паспорт я уже получил и в нем написано: Разрешенное использование-Малоэтажная жилая застройка.

27.1. Будет написано тоже, что и в кадастровом паспорте. Менять украинское свидетельство на российское совершенно не обязательно.

Вам помог ответ? Да Нет

28. Мы проживаем в индивидуальном жилом помещении (полдома в малоэтажной городской застройке). Земля вокруг муниципальная (улицы, дороги, зеленые насаждения), в собственности только 6,5 соток у каждого домовладения. Общее собрание собственников жилья (как утверждают - более 50%) решили, что им нужна управляющая компания. Обязан ли я заключить с управляющей компанией договор на содержание и благоустройство территории, охрану и вывоз мусора, если я не желаю этого делать?

28.1. Дмитрий! Заключение договора - это Ваше личное дело.Но если есть решение общего собрания и утвержден договор управления, вне зависимости от заключения договора Вы обязаны платить.В случае обращения УК в суд - вы проиграете.

Вам помог ответ? Да Нет

29. Земельный участок расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки. Постройку на нем хотим использовать как гостевой дом. В
Какое разрешенное использование должно быть у земельного участка?

Вам помог ответ? Да Нет

30. Могу ли я получить собственность на дом, построенный на земле МШЗ/ малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, строительство дачных и садовых домов) без ввода в эксплуатацию? Спасибо.

Вам помог ответ? Да Нет

Кому и зачем нужна малоэтажная Россия

Малоэтажное жилье – перспективное направление жилищного строительства, весьма уверенно захватывающая современную строительную сферу. «По социологическим опросам, большинство граждан отдает предпочтение именно малоэтажному строительству», – отметил Владимир Путин на совещании в Новом Ступино.

Издательский Дом «Строительный Эксперт» совместно с Российской гильдий управляющих и девелоперов (РГУД) выступил с инициативой провести форум «МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ».

Несомненно обширные знания, инженерный талант и богатый опыт участников и спикеров форума, позволяет подвести некие итоги и поделиться практическими наработками с коллегами. Ведь обмен опытом – это кратчайший путь к успеху и развитию в любой сфере деятельности, в том числе такого специфического как строительство жилья.

Автор настоящей работы имел возможность освежить в памяти большинство опубликованных работ спикеров форума и попытался ответить на вопрос кому и зачем нужна малоэтажная страна Россия – гражданину, государству или строительному бизнесу?

Опять про Америку

С лёгкой руки Ильфа и Петрова, при молчаливом согласии товарища Сталина, уже в тридцатых года прошлого столетия в сознании советских граждан США ассоциировалась как «одноэтажная Америка».

Изменился ли сей образ сегодня? Отнюдь нет. Малоэтажное домостроение на 92%, является основным видом домостроения США.

Ежегодно в США строится свыше 17 млн новых домов и квартир, более половины из которых – малоэтажные дома на одну или две семьи. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 м2.

Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22 % и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза. С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами около 12 % в год, а к 2008 г. снижение цен достигло 21 %.

Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной.

В США отсутствует единая система стандартов на гражданское строительство. Практически все города или территориальные образования имеют собственные правила и законы в строительстве (Construction COD). Но базовые нормы и правила сложились на практике.

Нормой является минимальная высота потолков 8 футов, что соответствует 2,4 метра. Часто применяется высота 9 футов (2,7 метра). Минимальные размеры комнат определяются исходя из местных норм, но меньше чем 8 x 8 футов (2,2 x 2,4 метра) комнат, как правило, не бывает. В многоквартирных домах очень часто можно встретить кухню без окна.

Сильно варьируются нормы установки водопровода и электрических систем домов. Например, вся электрическая проводка в штате Иллинойс осуществляется только в металлических трубах, а в соседнем штате Висконсин разрешено устанавливать незащищённые электрические провода. И ведь все довольны – и простые американцы, и правительство и наконец американский бизнес.

Но и в России издревле существовали апологеты «малоэтажной страны». 

"Разумно и выгодно жить по средствам, здраво и как можно ближе к земле"

Создатель учения о «Биоархитектуре» или «Органической архитектуре» русский просветитель А.Т. Болотов (1738-1833 ) одним из первых закрепил данный тезис русской жизни печатно т.е. в своих трудах.

Среди первых русских экологов Андрей Тимофеевич Болотов занимает особое место. Фактически он создал науку «Урбоэкологию», в широком смысле охватывающей планирование и строительство не только городов и сельских поселений, но и городских парков, озеленение усадеб, дворовых территорий, садов и т.д. Не чурался он и проблем, относимых в настоящее время к экологии жилья.

Руководствуясь своими идеями жить в гармонии с природой Андрей Тимофеевич благополучно и безболезненно прожил 95 лет – по тем временам «мафусаилов век».

Чем же интересен Болотов в наши дни? Как человек, как светлая личность, он воплощает идеал деятельного православного христианина, всю жизнь служившего Богу, Родине и людям. (Автором подготовлена отдельная статья о А.Т. Болотове).

Как биоархитектор и учёный, Болотов мыслил системно, строительную деятельность осуществлял комплексно по следующим принципам планирования:

• Все замышляемые дела соразмерять с имеющимися ресурсами;
• Отдавать приоритет «нужнейшим пред другими вещами»;
• До тонкостей представить, что нужно создать, и выстроить мостик от сегодняшнего состояния дел к будущем.

Во многих отношениях Болотов опередил своё время на 150-200 лет. И потому с малыми ресурсами мог быстро сделать то, что другим не удавалось и с большими деньгами.

Высотное шествие мегаполиса в сторону гетто продолжается?

Россия – последняя страна в Европе, продолжающая возводить микрорайоны железобетонных многоэтажек. Виной тому устаревшие нормы строительства, а также нежелание властей и девелоперов что-то менять.

Модернистская градостроительная парадигма микрорайона пришла в Советский Союз из Европы: в 1950-е и 1960-е именно так застраивались города, пострадавшие от войны. Концепт микрорайона хорошо сочетался с идеей панельного домостроения – строить надо было много и быстро. Однако уже к началу 1970-х в Европе стали отказываться от микрорайонов, а чуть позднее приступили к их массовому сносу.

Недостатки микрорайона к тому времени стали уже совершенно очевидны – такая застройка не соразмерна человеку.

Автор в опубликованной ранее работе ("Небоскребы - агрессоры")уже писал, что учёные бионики установили предел высотной жизни: примерно до макушки дерева или пять – максимум семь этажей.

Известно, что для сердечников проживание на верхних этажах, начиная с восьмого, чревато обострением проблем со здоровьем. Да и для здоровых людей жить высоко тоже не очень комфортно с медицинской точки зрения.

Высотные дома давят, огромные пустые пространства трудно освоить психологически – они остаются чужими. Конечно большие общественные дворы можно очеловечить, но это очень затратно и на практике они оказываются просто самостийными авто-парковками, либо неблагоустроенными пустырями.

Многоэтажная застройка в большинстве случаев является монотонной, что неблагоприятно сказывается на психическом здоровье людей.

Микрорайон, зажатый между двумя крупными магистралями, оказался в транспортном смысле менее эффективным, чем квартальная структура с системой маленьких улочек. Разделение города на монофункциональные жилые микрорайоны и деловые районы резко увеличивало транспортные перемещения горожан.

Но проблема не только в этом. Построенные из многоэтажек спальные районы наносят колоссальный вред городу. Они формируют унылую депрессивную среду обитания, которая плодит своих маргиналов и притягивает чужих – любое маргинальное население ничего не дает городу, а только потребляет его ресурсы.

Однако отечественные застройщики вроде и понимают, что микрорайонные джунгли – малопривлекательны и морально устарели. Но раз квартиры продаются, то и менять ничего не хочется – зачем тратить время на разработку инновационных архитектурных решений, куда проще штамповать старые модели.

В последнее время президент России Владимир Путин поднял одну из важных тем в обеспечении жильем населения – сокращение и ограничение высотного крупнопанельного строительства в нашей стране. Глава государства регулярно заявляет, что идея высотного строительства в России себя не оправдала, но напротив, вылилась в долгострои и финансовые пирамиды.

Малоэтажный дом – старт жизни в гармонии с природой

Всё в природе подчинено законам гармонии и красоты. И человеку, если он разумный человек, должно быть ясно, что будет с теми, кто игнорирует и нарушает законы природы. Как гласит крылатая фраза: «незнание закона не освобождает от ответственности».

Национальное традиционное русское зодчество есть неперсонифицированная архитектура, формообразование которой более подчинено природным факторам нежели вкусовым предпочтениям и модным тенденциям. Понятие относится к любой эпохе и любой культуре, включает разновидности жилых, хозяйственных построек.

Начиная с выбора «стройного места» и до первой топки печи все делалось в гармонии с природой. А уж каким умом русский домохозяин дошел до того, что сторона клети избы равна одной миллиардной части земного экватора (6,32 м)- нашему уму совершенно недостижимо.

Это же можно сказать и в отношении строительных материалов применяемых при строительстве – деревянные стены и соломенная крыша.

В августе 2009 г. специализированной лабораторией Миасского ракетного центра*. сертифицированы традиционные и современные строительные материалы. На основании проведенной работы были получены следующие данные:

• Дерево не ухудшает физиологический тонус человека, оно нейтрально.
• Солома повышает тонус человека более, чем на 5%
• Кирпич понижают тонус человека на 5-10%.
• Бетон понижают тонус человека на 15-20%.

Как говорится комментарии излишни.

Свой дом, да земли клок

В прошлом году по заказу Минстроя России компания Open Village провела социологический опрос населения о жилищных предпочтениях россиян. Эти данные приведены на ресурсе Restate.ru.

«Иметь собственный дом хотят 93% респондентов. Причем, большинство опрошенных – 56% – готовы были приступить к строительству собственного дома уже в 2017 году. Примерно 11% уже начали строительные работы, 19% сообщили, что отложили начало строительства на 2018 год. О еще более отдаленной перспективе думают 14%».

Для большинства россиян малоэтажные проекты — это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более «семейным» окружением и безопасностью.

С точки зрения экологии, такие проекты наносят гораздо меньший вред окружающей среде из-за низкой плотности застройки, в них есть возможность организовать больше рекреационных зон. Кроме того, за счет низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.

А что скажет государство?

Государство сейчас рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоёв населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах и об этом весьма доказательно свидетельствует пример строительной индустрии США и Японии.

Предполагается, что развитие малоэтажного строительства поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания сотен тысяч новых рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

Особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов.

Ну и фактор эстетики, конечно, тоже имеет свое влияние. Посмотрите на окраины наших городов – они все как один невзрачные и депрессивные.

Всюду деньги, деньги, деньги

Девелоперам малоэтажное строительство может быть интересно из-за высокой скорости строительства, для расширения продуктовой линейки и меньшего, по сравнению с высотной застройкой, количества согласований. Ведь согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, экспертиза проектной документации капитального строительства для малоэтажных объектов не проводится.

Однако несмотря на очевидные преимущества малоэтажного строительства, такие проекты редко бывают масштабными и не всегда соответствуют понятию доступного жилья. Это связано с целым рядом причин но основной среди них является алчность.

Российский застройщик продолжает упорно гнаться за легким рублем. Большинство девелоперов не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Стройка и создание нового городского объекта для них интересна лишь с финансовой точки зрения.

Девелоперская тактика давно отработана: вложил деньги в небольшой кусок земли – построил там как можно больше квадратных метров – продал – получил прибыль. А потом хоть трава не расти.

Заключение

Согласно учения А.Т. Болотова, человек в течении тысячелетий формировался в условиях природного воздействия лесов, океанов и морей, рек на органы чувств (сенсорные воздействия), а так же традиций, ритуалов, включая восприятие красивых природных пейзажей, различных архитектурных форм, ароматов трав, пения птиц, журчания ручья, шелеста листьев, шума ветра и дождя, запаха снега и чистой воды.

Эволюция человека проходила в тесном контакте с растениями, служащими ему пищей и лекарством, домом и одеждой, строительным материалом и орудиями труда, а главное эстетическим фоном, снимающим усталость и стресс.

Поэтому человек подсознательно стремиться туда где его индивидуальность, человеческие качества и психическое здоровье не будут подвергаться агрессивному давлению окружения.

На малоэтажное жилье приходится до 60% от общего объема жилищного строительства в Российской Федерации. Относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. По прогнозам Правительства РФ этот показатель должен в 2020 г. – около 70 %. Поставлена цель – вернуться к нормальной плотности населения на 1 гектар – 8 тыс. человек, как это было в 1970 году.

Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %.

Однако существует и негативное восприятие массового малоэтажного строительства. Общеизвестно, многоэтажный дом позволяет существенно увеличить доходы застройщика, поскольку на одном участке земли вырастает в разы больше жилых помещений.

Есть мнение, что отсутствие интереса к малоэтажному строительству на законодательном уровне лоббируется именно застройщиками, которые стремятся выжать из предоставленных им под строительство участков максимум прибыли, нимало не заботясь при этом о том, что действительно требуется людям.

С помощью использования не столь хитроумных маркетинговых приемов, в массы упорно и последовательно продвигается идея о самом доступном и комфортном жилье именно во многоэтажках.

Что поделаешь, законы строительного бизнеса жестоки и в числе их есть навязывание искусственных стандартов среды обитания, вплоть до лишения россиян право выбора условий своей жизни.

Борис Скупов

Что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?

В предыдущей статье мы сделали попытку разобраться с такими понятиями как «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство». Установили сходство и различие между этими видами строительства. Пришли к выводу, что индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства.
Мы также задались вопросом: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?

Вопрос не праздный, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально-определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него.

И здесь мы вновь сталкиваемся с проблемой: понятия недвижимости (здание, помещение, квартира, индивидуальный жилой блок) в разных отраслях права имеют либо различный смысл, либо используется одна из черт (признаков) исходного понятия отрасли.

Попробуем разобраться, как же объекты малоэтажного и индивидуального жилищного строительства определяются в нормативных и нормативно-технических документах. Какой правовой и практический смысл можно установить в понятиях «объект малоэтажного жилищного строительства» и «объект индивидуального жилищного строительства».

Когда говорят об индивидуальном жилищном строительстве, обычно подразумевается строительство одно – двухэтажного жилого дома. Вторым или третьим этажом такого дома, как правило, рассматривается мансардный этаж.
И действительно, к малоэтажным домам Градостроительный кодекс РФ относит дома с количеством этажей не более трех. Отсюда как бы следует, что в зоне застройки индивидуальными домами должен быть тип домов, о котором говорилось выше.

В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.
И все же, если представить себе трехэтажный блокированный жилой дом с отдельными квартирами, то он вполне «потянет» под определение многоквартирного жилого дома.

В целом нормативно-техническими документами блокированные жилые дома отнесены к многоквартирным.
Вместе с тем, градостроительное законодательство устанавливает кое-какие особые критерии, по которым блокированные жилые дома можно разграничить с многоэтажными домами.

Многоэтажные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех. В каждой жилой секции находится несколько квартир и помещения общего пользования. Каждая жилая секция имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Блокированный дом, жилой блок, жилая секция, блок-секция … Вот, мы уже и запутались. Попробуй по таким специфическим критериям отличить блокированный дом от индивидуального, малоэтажного или многоэтажного дома. Как видим, если исходить из такого критерия как «этажность», то нельзя разобраться в указанных понятиях.

Удивительно, но в градостроительном законодательстве существует еще один критерий – это предназначение жилого дома в зависимости от количества проживающих в нем родственников, охватываемым понятием «семья». Действительно, этот термин широко используется в законодательстве, но он более имеет социологический, а не правовой характер. В семейном, гражданском, трудовом и других отраслях права в него вкладывается разный смысл.

В юридическом смысле в семейном праве семья определяется кругом лиц, связанных личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей в семью на воспитание. Но в градостроительном законодательстве ему, видимо, придан «статистический» смысл, а именно, для какого количестве семей предназначен жилой дом.

С учетом данного критерия, если жилой дом не содержит некоторое число жилых блоков или в целом представляет один блок и предназначен для проживания одной семьи, то его можно отнести к объектам индивидуального жилищного строительства. Если тот же самый блокированный дом состоит из нескольких жилых блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной самостоятельной семьи, то его можно отнести ….? Как видите, с таким критерием мы зашли в тупик.

Попытаемся найти ответы на такие вопросы в строительных нормах и правилах или сводах правил.
Некоторую ясность в терминологию и классификацию жилых домов пытался внести еще в 2001 - 2003 годах Госстрой России. Постановлениями Госстроя РФ от 22.03 2001 г. № 35 и от 23.06.2003 г. № 109 были приняты и введены в действие СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Из названия этих документов видно, что в жилищном строительстве подразделяют здания для жилья на одноквартирные и многоквартирные.
По СНиП 31-01-2003 блокированные жилые дома относятся к многоквартирным жилым зданиям наравне с жилыми зданиями секционного, галерейного и коридорного типа. Характерным признаком таких зданий является наличие жилых секций (квартир), которые имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделены от других частей здания глухой стеной. В здании секционного типа выходы имеют место непосредственно на приквартирный земельный участок.

Необходимо заметить, что нормы и правила СНиП 31-01-2003 не распространяются на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.

Отсюда следуют важные выводы: для многоквартирного дома характерными признаками является (1) расположение помещений (жилых и нежилых) друг над другом и (2) эти помещения должны относиться к разным квартирам. Если такие помещения в доме относятся к одной квартире, даже при расположении их друг над другом, то признаки «многоквартирности» отсутствуют.

СНиП 31-02-2001 определял блокированный жилой дом как здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Важным признаком в данном определении является то, что каждая семья, проживающая в квартире, имеет выход на «свой» земельный участок, непосредственно примыкающий к дому, а помещения квартиры, которые принадлежат семье, могут располагаться как непосредственно на первом этаже в одноэтажном доме, так и на последующих этажах – в многоэтажном. Критерий этажности здесь не является определяющим.

В то же время указанные нормы и правила в отношении блокированных домов устанавливали особенности, в соответствии с которыми блокированный дом мог рассматриваться как одноквартирный дом, и, следовательно, его можно относить к объекту индивидуального жилищного строительства. Нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома.

Жилой блок, автономный жилой блок, жилая секция, блок-секция … но такие понятия в гражданском и жилищном законодательстве отсутствуют. Более того, они отсутствуют также в нормативных документах технического и кадастрового учета.

Начало статьи читайте

В следующей статье продолжим обсуждение этой проблемы.

Директор специализированного правового агентства Фролов Вячеслав Николаевич

Среднеэтажная жилая застройка

Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности. Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания. Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.

Определение среднеэтажной застройки

С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены. В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка. Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.

В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов. Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания. Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.

Классификацию зданий по этажности дают СНиП (строительные нормы и правила), в соответствии с ними выделяется 5 групп:

• строения, состоящие из 1–2 этажей, относятся к малоэтажным;
• 3–5 – к среднеэтажным;
• 6–9 – повышенной этажности;
• 10–16 – к многоэтажным;
• 17 и более – к высотным.

Принятие правил

Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.

Это происходит следующим образом:

1. Изначально главой подготавливается проект правил, создаётся комиссия, разрабатывается поэтапное градостроительное зонирование, обозначаются сроки для проведения работ и регламентируется подача замечаний и предложений лицами, чьи интересы он затрагивает.
2. После того как решение принято, отводится 10 дней на размещение информации в интернете и СМИ (средствах массовой информации). Проект должен пройти обязательную проверку на отсутствие противоречий с генпланом и схемой планирования территорий города или посёлка.
3. Подготовленный документ рассматривается главой муниципального образования, если он не противоречит регулирующим данный процесс нормам, последний не позднее 10 дней решает вопрос касательно публичных слушаний, максимальная продолжительность которых составляет 4 месяца, минимальная – 2, со дня предоставления проекта к рассмотрению.
4. Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний. С момента размещения утверждённых правил на официальной площадке органа в интернете и средствах массовой информации у физ. и юр.лиц появляется возможность оспорить их в суде.

Органы гос. власти РФ и регионов наделяются таким правом, когда правила противоречат действующей нормативной базе либо схемам планирования территории государства или его регионов.

Внесение изменений

Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:

1. Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
2. Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.

С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.

Рекомендуем ознакомиться:

Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.

Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.

Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.

При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).

Зоны территории, их состав, виды, установка границ

Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.

Это происходит согласно следующим факторам:

Рекомендуем ознакомиться:

• наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
• установленные ранее границы зон;
• сложившееся землепользование и актуальная планировка;
• границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
• исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.

Границы могут проходить:

• по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
• по красным линиям;
• в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
• по естественным очертаниям природных объектов и т. д.

Если выбранные границы относятся к зонам с предусмотренными законом особенными условиями, то они необязательно будут соответствовать границам зон территории.

При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.

Градостроительный регламент

Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами. Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования. Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.

Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.

Градостроительные регламенты закрепляют предельные значения для осуществления реконструкции любых объектов и капстроительства:

1. Площадь земельного надела (max-min).
2. Минимальная допустимая величина отступлений от границы землевладения при определении допустимости расположения недвижимости.
3. Этажность и высотность здания, превышение которых не допускается.
4. Какой процент для застройки возможен на земле. Он обозначается как соотношение площади земли, занятой объектом недвижимости, к площади всего участка.

Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.

У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.

Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.

В то же время максимально возможный процент строительства и границы, запрещающие расположение объектов за их пределами, защищают права владельцев недвижимого имущества, находящегося на соседних участках.

Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.

Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России

В статье исследуются вопросы развития малоэтажного жилищного строительства в России. Рассматриваются основные особенности и перспективы развития организации малоэтажного домостроения. Особое внимание уделено анализу проблем и путей их решения в сфере строительства малоэтажных домов.

Ключевые слова:малоэтажные дома, земельная ипотека, жилищное строительство, рынок недвижимости.

 

Рынок недвижимости постоянно развивается. Неизменно актуальным вопросом остается вопрос доступного и комфортного жилья. Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы, одним из них является развитие малоэтажного домостроения [1]. При этом следует отметить положительные темпы роста малоэтажного домостроения — 52 %. Согласно планам Правительства РФ к 2015 году его доля в общем объеме возводимого жилья должна составить 60 % — 54 млн кв. м, а в 2020 г. около 70 %. При этом наиболее важными остаются вопросы, касающиеся социальной и инженерной инфраструктуры, которыми должны быть обеспечены малоэтажные проекты [2].

На современном строительном рынке существует следующая типология малоэтажного жилья:

-          коттеджи и усадьбы — индивидуальные постройки до трех этажей;

-          таунхаусы — дома с небольшим участком земли на двух-трех владельцев;

-          многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются индивидуальные и многосекционные дома. Рынок таунхаусов в стране еще только развивается. Доля продаж малоэтажного жилья в общем объеме рынка недвижимости России увеличилась за последние несколько лет [3]. При этом с каждым годом растет число инвесторов и заказчиков, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства.

Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей [4].

В настоящее время Правительство РФ разрабатывает ряд стимулирующих мер по развитию массового малоэтажного домостроения. Например, утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, что является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. Земельная ипотека в случае малоэтажного строительства подразумевает под собой этапность выдачи денежных средств [5]. Сначала застройщику выдают сумму на инженерные изыскания, проведение подготовительных работ на участка и возведение фундамента (под залог земли). После этого, снова оценивают участок, и застройщик получает еще одну сумму для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Всё это позволяет застройщику получать своевременное и полное финансирование, необходимое на том или ином этапе застройки, а банку, в свою очередь — уменьшить свои риски [6].

Именно такое поэтапное финансирование является очень актуальным в условиях экономического кризиса. Например, в период кризиса в 2008 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилых домов увеличилась почти на 5 %. Помимо поэтапного финансирования, на это еще повлиял и тот факт, что проекты малоэтажной застройки способны гибко реагировать на конъюнктуру рынка. При невысоких ценах на строительные материалы, малоэтажное строительство является одним из лучших способов сбережения средств. Безусловно, очень сложно в малоэтажном строительстве строить дома экономкласса, но одним из основных требований является то, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов экономкласса.

Остановимся на рассмотрении основных проблем, мешающих полноценному развитию малоэтажного строительства в России.

Одним из первых барьеров является так называемый «многоэтажный стереотип». То есть привлекательность многоэтажных домов, ввиду своей выгодной реализации, чем малоэтажные проекты. Истоками данной проблемы являются всем известная и успешно реализована программа народного строительства доступного жилья в СССР [7]. В итоге все законы, СНиПы и ГОСТы, которые остались с советского периода, разработаны под многоэтажные застройки. Более того, оказание большого влияния концепции многоэтажного строительства приводит к тому, что в генеральных планах застройки городов приоритетными становятся зоны многоэтажного строительства, а малоэтажное строительство рассматривается как нерентабельное для инвесторов [8]. Поэтому в многоэтажном строительстве местные власти активно используют договоры инвестирования, в которых говориться о том, что застройщик «бесплатно» получает землю, а плата за нее берется в виде доли возведенных квартир. Такие договоры не пользуются спросом в рыночном сегменте малоэтажного строительства.

Другой, не менее важной проблемой является отсутствие зонирования территорий. Возведение многоэтажных зданий не запрещено законом, что и продвигает данный сегмент жилищного рынка, тогда как малоэтажные проекты остаются незамеченными [9]. Поэтому в этом случае, на наш взгляд, целесообразно применение процедуры зонирования территорий, играющей важную роль в продвижении малоэтажного строительства на законодательном уровне.

Большинство экспертов считают одной из основных проблем, препятствующих развитию малоэтажного строительства в России, отсутствие комплекса структур, обеспечивающих функционирование основных общественных механизмов, т. е. недостаток в инфраструктуре. Возведение транспортных коммуникаций, социально-бытовых объектов и системы инженерного обеспечения малоэтажных домов считается для девелопера высокозатратным и подразумевает софинансирование в рамках государственных программ [10]. Если же девелопер берет на себя обязательства и риски по постройке школы, больницы или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы ложатся на строящийся дом, и соответственно себестоимость его квадратного метра резко увеличивается. Чтобы избежать рисков инвестор обращается к государству за финансовой помощью. Но обратной стороной софинансирования, как представляется, является искусственный рост цен, который приводит к тому, что жилье эконом-класса переходит в категорию жилья бизнес-класса и значительно сокращает спрос на объекты малоэтажного строительства.

Следует отметить также проблему локализации, которая подразумевает вопросы, возникающие при выборе места под застройку [11]. Если строительство ведется рядом с городом, то назревают вопросы, связанные с транспортом и пробками на дорогах, а если застройки — далеко, то возникают определенные трудности с трудоустройством.

Немаловажное значение имеет проблема несовершенства нормативной базы. Для того чтобы качество ныне застраиваемых территорий было на должном уровне, а также и технология их производство, государство должно разрабатывать нормативную базу в ходе активной дискуссии при помощи экспертных оценок.

И еще одной из трудностей, некоторые эксперты, называют недостаточную поддержку со стороны государства [12]. Для того чтобы страна в решении вопроса малоэтажного жилищного строительства смогла выйти на один уровень с иностранными государствами, необходимо оптимизировать систему контроля и надзора над строительным процессом. Также важную роль играет сокращение сроков проведения государственной экспертизы проектной документации, определения видов подготовительных работ и рассмотрения результатов инженерных изысканий [13].

Но, несмотря на все трудности для развития малоэтажного строительства существуют и положительные стороны. Например, в малоэтажном строительстве гораздо меньше трудозатрат, благодаря современным технологиям в строительстве можно обойтись без использования тяжелой строительной техники, очень часто цемент нужен только для фундамента. С помощью современных технологий можно сократить сроки и себестоимость строительства, а также во много раз быстрее решить проблему обеспечения населения доступным для них жильем [14]. Самое главное, малоэтажное строительство может повлиять на формирование качественно новой среды обитания, включающей не только комфортное жилье, но и всю необходимую инфраструктуру.

В современных условиях экономического кризиса, возможно, покупка не квартиры, а своего участка с домом будет намного выгоднее, поскольку имея в собственности свой участок, можно построить небольшой дом собственными силами или с привлечением подрядчика, а в будущем — увеличить жилую площадь. Единственным минусом в строительстве собственного дома в условиях нестабильности рубля можно назвать растущую стоимость материалов. Однако, на рынке всегда можно найти альтернативные материалы или использовать новейшие методы строительства. Вместе с тем, стоимость материалов является лишь одним из способов снижения себестоимости жилищного строительства. Важно отметить, что стремление к минимизации затрат не означает экономию на качестве продукции, а способствует нахождению оптимального соотношения доходов и расходов на производство продукции.

Таким образом, большое количество проблем и их глубина позволяют задуматься о том, что должно сделать государство для развития малоэтажного строительства, чтобы оно стало привлекательным и для инвестора, и для покупателя. В целом для создания нового уклада жизни, а также изменения понятийного аппарата населения в сторону, основанную на семейных ценностях, достоинстве личности, гармоничном сосуществовании с окружающим миром, необходимо уже сейчас решать эти проблемы.

 

Литература:

 

1.    Викторов С. К., Кремнев И. С., Ступка К. А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9 (33). С. 69–74.

2.    Селютина Л. Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28–30.

3.    Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).

4.    Романюк Г. Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. 2014. № 6 (42). С. 56–60.

5.    Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25–33.

6.    Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37–41.

7.    Иванов П. К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1–2 (45). С. 89–90.

8.    Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101–106.

9.    Шереметьев А. В. Проблемы территориального развития России и пути их решения // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).

10.     Кольцова Я. Д. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).

11.     Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www.realprice.ru.

12.     Селютина Л. Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24–28.

13.     Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8–2 (40). С. 27–31.

14.     Костецкий Д. А. Проблемы инновационного развития строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 4–1 (44). С. 78–80.

Системный маркетинговый анализ малоэтажного строительства – поиск оптимального решения

По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»

Илья Никулин, генеральный директор консалтинговой группы «Текарт»

В своем выступлении на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» Илья Никулин представил многофакторный, во многом – стратегический анализ текущей ситуации и перспектив рассматриваемого сектора.

Разбор по понятиям

Определение термина малоэтажного жилья сегодня довольно размыто. Тем не менее, чтобы хоть как-то ориентироваться во всем многообразии реализуемых форматов, стоит выделить три базовых типа:

• индивидуальное жилье - отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом)
• блокированное жилье - дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке
• многоквартирное жилье - совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.

От общего к частному

Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России (усредненный показатель) – только 4% или 3 млн кв метров - это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья - частное домостроение. При этом, по итогам 2017 года, в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 91% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% - индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 3%.

В рамках концепции

Организованная застройка в России развивается в рамках различных концепций. В качестве развития территории это может быть редевелопмент промышленных зон и территорий с аварийным жильем, или просто уплотнение существующей застройки. По комплексным освоением территорий сегодня принято понимать проекты по развитию городских территорий (особенно окраин), оздоровительно-рекреационные проекты, автономные жилые поселки, моногорода и вахтовые поселки, города-спутники крупных агломераций.

На данный момент многие исследователи, работающие в сфере маркетинга и градостроительства, убеждены, что наиболее перспективным направлением является именно комплексное освоение территорий – строительство жилых и нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Например, 60% новостроек в Москве и Санкт-Петербурге относятся к проектам комплексного развития территорий.

Как правило, для таких проектов характерны довольно большие объемы площадей - до 100 тысяч кв. метров строящегося жилья, а также единый архитектурный подход и концепция маркетинга.

Если заходить еще глубже, то в рамках комплексного освоения наиболее перспективным и хорошо развивающимся сейчас является развитие городских окраин. Основные преимущества таких проектов известны – при территориальной близости к городу эти проекты могут развиваться по другим нормативам, иметь свой масштаб, более низкую себестоимость, поддержку властей.

Пригородная зона крупных и средних городов является лидером по размещению основной части объемов организованного малоэтажного жилья в России.

Илья Никулин: «Однако даже преимущества пригородной застройки не являются залогом успеха. Объемы строительства коттеджных поселков в стране очевидно замедляются. В настоящий момент на территории России заявлено чуть более 1000 так называемых «коттеджных поселков». Но большая часть из них не является объектами строительства. Зачастую это земельные участки с различной степенью готовности строящихся объектов. 39% поселков приходится на московский и питерский регионы, 3% из которых – это застройка многоквартирными домами. Например, во втором квартале 2018 года в Московской области появилось 18 поселков, но только три из них имеют застройку — коттеджи или малоэтажные дома».

Моноперспективы

Довольно интересным является направление развития моногородов, поселений, построенных вокруг крупного предприятия. В качестве примера можно привести проект в Волгоградской области - поселок «Дубовая роща» у завода «Евросила». В настоящее время правительство реализует программу «Комплексное развитие моногородов», чья цель - увеличение к 2025 году числа рабочих мест, не связанных с градообразующими предприятиями. А речь идет, между тем, о 39 моногородах, в которых проживает примерно 14 млн. человек.

Малоэтажная агломерация

До 2030 года основным направлением пространственного развития России станет увеличение насыщенности человеческого капитала, инфраструктуры и ресурсов в больших городах и создание двадцати агломераций с численностью населения более 1 млн человек каждая. Фактически, в стране может появиться не 20, а даже 30 агломераций, сформированных по принципу городов-спутников региональных центров. Именно города-спутники еще одна перспектива развития малоэтажной застройки.

Движение на юг

Оздоровительно-рекреационные проекты будут развиваться преимущественно в Краснодарском и Ставропольском краях и республике Крым. Спрос на жилье в районе российских курортов растет с 2014 года, и очередной всплеск был отмечен профессиональным сообществом на территории Крыма - после открытия моста. Также важно отметить, что региональные власти указанных регионов планируют ограничить высотное строительство на территории городов-курортов черноморского побережья.

Цена вопроса

Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья – конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта – от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю – 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.

От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.

Илья Никулин: «Если сравнивать технологии строительства, то мы свели наиболее распространенные виды в одну наглядную инфографику, в которой видно зависимость сроков и стоимости в зависимости от технологии.

Здесь важно обратить внимание на развитие так называемого индустриального домостроения. Несмотря на активное продвижение технологий оно пока занимает 4,25% в общем объеме малоэтажного строительства, хотя позволяют на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями. В целом, структура малоэтажного домостроения по конструкции стен показывает преобладание кирпича – в многоквартирном это 56%, в индивидуальном – 33%».

В качестве обобщения

Итак, малоэтажное строительство наиболее востребовано в рамках концепции развития территории на окраинах крупных и средних городов. Внимание государства к развитию моногородов и городских агломераций вероятно будет стимулировать развитие в них жилищного строительства.

Основным трендом в типах застройки за последние 10 лет является мультиформатный комплекс, который сочетает в себе сразу несколько форматов застройки: индивидуальную, сблокированную и многоэтажную застройку с квартирами.

Наиболее популярной технологией и материалом строительства пока остаются кирпич и газобетон. При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево).

Илья Никулин: «Разницу в стоимости проекта малоэтажной застройки в зависимости от расположения определяют затраты на землю и инфраструктуру. Стоимость конструктива (материалы, возведение) незначительно различается в зависимости от локации.

Значительное влияние на стоимость проекта оказывает удаленность строительной площадки от «центра». При том, что стоимость земли загородом в 70-80% ниже, чем в городе, стоимость проекта может вырасти на 20-50% из-за необходимости проведения коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры.

Мы попытались сбалансировать все факторы себестоимости и представить их в инфографике.

В целом, на конференции мы показали очень обобщенные результаты, фактически – стратегические направления развития сегмента. Сегодня мы формируем платформу, на основании которой можно будет увидеть более глубокие обобщения и выводы».

Содержание доклада основано на многолетнем опыте исследований «Текарт» в отрасли малоэтажного домостроения и анализа сопутствующих рынков (строительные материалы и технологии, недвижимость, инфраструктура и коммуникации и т. д.).

Центр отраслевой компетенции «Малоэтажное домостроение» — https://techart.ru/portfolio/lowrise-construction/.

Исходные и дополнительные материалы доступны в информационном канале — http://lowrise.tables.techart.ru. Для регистрации требуется отправить запрос в свободной форме наerfrnepu(icz)grpuneg.eh с указанием корпоративных контактных данных (компания, должность, email, телефон).

Релевантное портфолио:

жилое и малоэтажное домостроение — http://research-techart.ru/research/residential-construction-realestate.htm; строительные и отделочные материалы — http://research-techart.ru/research/building-and-finishing-materials.htm.

Группа «Текарт» - Консалтинг, цифровая трансформация, интеграция бизнес-процессов, маркетинга и HR (https://techart.ru/)

Потенциал малоэтажного строительства в России. Мнение девелопера

По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»

Сергей Патрикеев, генеральный директор компании «Тройка РЭД»

Компания «Тройка РЭД» занимается многоквартирным жилищным строительством в Москве в Московской области. На сегодняшний день компания ввела в эксплуатацию около 400 тыс. м2 жилья, примерно 200 тыс. м2 находятся в активной фазе строительства и 600 тысяч – на стадии проектирования.

Вместе с тем компания реализовала несколько малоэтажных проектов. В частности ЖК «Город-курорт МАЙ», разместившийся на 18 га рядом с усадьбой Горки в Ленинском районе Московской области. Комплекс включает в себя 17 трехэтажных домов, 4 дома 5-этажных – в общей сложности 78 тыс. м2 жилья.

Средний темп продаж за весь период составил 30–40 квартир в месяц, максимальные продажи пришлись в июль 2018 г. – 84 квартиры.

Анализ рынка жилья Московской области выявил только 6 малоэтажных ЖК, где за последний год продавалось более 10 квартир в месяц. По сравнению с многоэтажной и среднеэтажной застройкой, показатели очень скромные. Почему так происходит? В течение ряда лет средняя этажность многоквартирных домов постоянно увеличивается. 

На то есть две причины. Первая – себестоимость комплексной малоэтажной застройки выше, чем при многоэтажном строительстве. Правда бывают исключения за счет более дешевого подключения к инженерным сетям, отсутствия обременений в социальной сфере, относительно малой стоимости земли т.д. Но в целом, комплексная малоэтажная застройка получается дороже многоэтажной.

Вторая причина – покупатель жилья в малоэтажном доме пока не готов платить больше, чем за такую же площадь в многоэтажном комплексе Конкретный пример. Площадь земельного участка на 1 м2 квартиры в «малоэтажке» составляет 2,3 м2 земли, а в многоэтажном доме – 0,79 м2. На квартиру в малоэтажном доме приходится земли в 3 раза больше, чем на такую же – в высотке. Соответственно, такой же будет разница в стоимости благоустройства, организации внутриплощадочных сетей. Разница в стоимости домов без отделки квартир, в зависимости от сложности фундамента, – 20–30%. 

Объекты сопутствующей инфраструктуры за счет того, что в «малоэтажке» они рассчитаны на меньшее количество людей, а также с учетом накладных расходов, связанных со скоростью строительства, обойдутся в полтора-два раза дороже на один квадратный метр. Соответственно при одинаковых ценах лота, в «малоэтажке» темпы продаж в среднем в два раза ниже, чем в многоэтажных домах. Такое впечатление, что люди привыкли жить в районах, застроенных высотками, где негде припарковать машину.

Но есть и другие факты. В ЖК «Город-курорт МАЙ» жильцы 6 трехэтажных домов готовы платить дополнительные деньги за эксплуатацию. После длительного диалога с девелоперами, они поняли, что окружающую их «красоту», созданную застройщиком, невозможно содержать по муниципальному тарифу.

Иная ситуация сложилась с обитателями 4 пятиэтажных домов этого комплекса. Жильцы одно из них отказывается платить даже по муниципальному тарифу и требует обслуживать их по расценкам Москвы. Жители двух других домов готовы частично платить по дополнительному тарифу – за охрану территории. Владельцы квартир в еще одном доме присоединились к жильцам трехэтажных домов и согласны полностью платить по дополнительному тарифу. Это вселяет надежду на то, что возможно в будущем спрос на «малоэтажку» появится.

Почему на фоне еще не сложившегося в России рынка малоэтажного жилья, застройщики включили эти дома в состав ЖК «Город-курот МАЙ»? Прежде всего, в силу действия административной составляющей. Все малоэтажные постройки комплекса находятся в охранных зонах объектов культурного наследия, где действует ограничение по высотности. Правда и земля на таких территориях – дешевле.

Далее. Понимая, что россияне не готовы «переплачивать» за малоэтажное жилье, по примеру населения европейских городов, изначально квартиры в этих домах продавались на 20% дешевле, чем в многоэтажных. На сегодняшний день цены сровнялись. Это положительная динамика.

Кроме того, имеет значение имиджевая составляющая. Инвесторы, несмотря на не очень хорошие финансовые результаты, вкладывают деньги в комплексную малоэтажную застройку. Для них это вопрос престижа.

Будет ли в дальнейшем снижаться доля малоэтажного многоквартирного жилищного строительства в общем объеме возводимого жилья? Скорее всего «да», потому что есть три фактора, способных влиять на этот процесс. Первый – отсутствие четкости в системе административного регулирования. Стоит ли строить «малоэтажку» на приобретенном земельном участке, если при определенных условиях можно получить разрешение на повышение этажности.

Доходы населения. На сегодняшний день «переплачивать» за жилье в малоэтажных домах готовы те люди, у которых есть деньги. В целом же ситуация с доходами населения в России пока не внушает оптимизма.

Последнее – маркетинговая политика девелоперов. Можно вспомнить, как долго компании, занимающиеся виноторговлей, воспитывали своих российских клиентов. Еще в начале 1990 гг. никто не знал, почему нужно пить не водку, а хорошее натуральное вино. Прошло время и сегодня рынок вина в России – один самых бурно развивающихся.

Если девелоперы приложат определенные усилия, способные повлиять на общественное сознание, то придет понимание, что малоэтажное жилье – показатель высокого статуса владельца. Тогда жизнь в малоэтажных домах не будет рассматриваться как исключение, она станет эталоном, к которому нужно стремиться. Это важный фактор, способный дать мощный импульс развитию малоэтажного строительства в стане.  

---

Смотрите также

• 
  Республика что это такое определение
• 
  Фаберже это что такое
• 
  Виртуальные очки для смартфона что это такое
• 
  Со в сигаретах что это такое
• 
  Автодория что это такое как выглядит
• 
  Инфекция эпштейна барра что это такое
• 
  Струйный организм что это такое
• 
  Штендер что это такое
• 
  Еврокуб что это такое
• 
  Анализ крови на оак что это такое
• 
  Цдк почечных артерий что это такое