Мфк что это такое в недвижимости

Чем отличается жилой комплекс от МФК

Квартиры и апартаменты в новостройках Москвы предлагаются застройщиками в составе жилых комплексов — ЖК — и реже в МФК, так называемых многофункциональных комплексах. У покупателя возникает естественный вопрос: что такое МФК, есть ли у них характерные признаки? Не менее важно понять, как влияет формат новостройки в цену жилья, будет ли квартира в новом ЖК дороже или дешевле аналога в многофункциональном проекте?

ЖК и МФК с точки зрения законодательства

Для понимания дадим первое объяснение. Жилой или многофункциональный комплекс — это понятия функциональные (по назначению), коммерческие и градостроительные (архитектурно-планировочные). Как объекты проектирования и строительства ЖК и МФК не нормированы, не определены в Градостроительном и Жилищном кодексах, не имеют строго определенных нормативных характеристик. С точки зрения потребителя и девелопера разница, конечно, есть, но она не может быть предметом спора, претензий или разбирательства в суде.

Что такое МФК — многофункциональный комплекс

О том, что такое жилой комплекс, мы уже писали подробно. Теперь дадим представление об МФК и разнице между этими видами застройки.

В законодательстве и нормативных документах нет закрепленного понятия МФК. Раскрыть его, используя градостроительные термины, можно, но нам нужно дать определение, полезное потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

МФК или многофункциональным комплексом принято называть объект, состоящий из одного или нескольких зданий (корпусов), имеющих разное функциональное назначение помещений и построенных в границах одного участка территории с благоустройством и специфической инфраструктурой.

Для понимания можно привести в качестве примера торгово-офисные центры, в том числе и те, в которых часть помещений или корпусов продаются как апартаменты. Иногда на рынке новостроек Москвы встречаются гибридные объекты — это ЖК-МФК, в которых можно купить квартиру, апартаменты, офис, торговую площадь. Жилые помещения и "номера" в таких объектах продаются по разным видам договоров, имеются и предложения продаж по ДДУ.

Особенности и признаки многофункциональных комплексов

Какие юридические и функциональные особенности МФК должны привлечь внимание покупателя жилья?

Статус помещений — при изучении проектной документации следует выяснить, предлагает ли застройщик только апартаменты, есть ли в корпусах квартиры.
Каков общий профиль комплекса — в нем может преобладать офисная составляющая, торговая специфика, апарт-отель или комбинация вариантов.
Где находится новостройка — МФК Москвы как правило располагаются внутри или неподалеку от ТТК. Много таких объектов в Пресненском и Беговом районах. Близость к центру очень ценится представителями бизнеса, которым важно иметь доступ к районам концентрации деловой активности.
Что входит в состав МФК помимо основных профильных объектов — застройщик может позаботиться о минимальном инфраструктурном наполнении, если часть объектов имеет жилое назначение или статус апартаментов.
Готов ли девелопер и УК обеспечить ограничение доступа посторонних в жилую часть комплекса, создать систему комплексной безопасности.
Будут ли созданы условия для удобного въезда и выезда транспорта жильцов, парковки и машиноместа постоянного хранения с закреплением, в выделенной зоне.

Не стоит забывать о том, что любой МФК проектируется по принципу функциональности. Если в жилом комплексе инфраструктурная составляющая обязательно "сопровождает" и дополняет квартиры, то в многофункциональном решающее значение имеет офисно-торговая или иная профильная составляющая, которая приносит доход девелоперу проекта. Все объекты, так или иначе создающие "удобства" для жильцов и арендаторов, рассматриваются как вторичные. Кроме того, они должны быть максимально доступны для посетителей со стороны, значит, уровень приватности будет невысоким.

Еще одна тонкость состоит в том, что под строительство такого рода объектов часто выделяются участки бывших промзон. Это может стать источником проблем, так как поблизости не окажется мест отдыха, зеленых массивов. Не исключено, что рядом будет располагаться товарная станция, шумный ТЦ, складской комплекс, большая развязка магистральных дорог.

Выгодно ли покупать квартиры и апартаменты в МФК

Исследования рынка новостроек показывают, что квартиры и апартаменты в МФК чаще всего приобретаются с прицелом на деловое использование. Их рассчитывают сдавать в аренду. Для собственного проживания такие объекты пригодны ограниченно — многофункциональность снижает уровень приватности. В основном жилье и места временного проживания используются бизнесменами, которым нет необходимости поселять там семью. Главным преимуществом МФК для делового человека остается возможность остановиться поближе к центру, жить рядом с офисом, иметь доступ к деловой инфраструктуре.

В чем разница между МФК и жилым комплексом? - Дом

Сегодня почти нет новостроек, в составе которых предусмотрены только жилые помещения. Однако не всякий комплекс, где есть магазины, рестораны, аквапарки и офисы, можно считать многофункциональным.

Ставка на функционал

Как поясняет генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто, МФК не стоит путать с комплексами, в составе которых есть торговля, общепит, социальные, спортивные и прочие объекты. Разница в том, что в многофункциональном комплексе девелопер изначально ориентирован на то, что все функции, предусмотренные в нем, будут приносить доход в сопоставимых пропорциях. Он просчитывает, насколько успешным будет сочетание этих функций в данном комплексе. В то время как во всех остальных перечисленных типах классификации ставка делается прежде всего на жилье. "Жилой комплекс со встроенными помещениями на первом этаже нельзя назвать многофункциональным, потому что доход от жилой функции значительно превышает доход, получаемый от коммерческих помещений", — говорит Юха Вятто.

"В составе обычного жилого комплекса, проекта КОТ или квартальной застройки нежилые объекты являются сопутствующими для жилых, они предусматриваются в основном для обслуживания будущих новоселов. Если речь идет о встроенных помещениях в составе ЖК, то, как правило, они нужны для повышения эффективности использования нижних этажей, а не как самостоятельные объекты", — добавляет Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер".

Вместо промзон

Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова говорит, что в МФК, в отличие от обычных ЖК, девелопер не просто предусматривает нежилые здания и помещения, но заранее продумывает их функционал и продает или сдает их в аренду с обременением по функциональному использованию. Это также позволяет четко организовать логистику внутри комплекса, чтобы маршруты клиентов развлекательных центров, офисных работников, постояльцев гостиниц по минимуму пересекались с путями постоянных обитателей таких ЖК.

С другой стороны, объекты, предусмотренные в МФК, ориентированы не столько на самих жильцов, сколько на сторонних посетителей, поэтому, прежде чем определиться с функционалом, девелопер анализирует потребности района застройки в целом. После чего продумывает внутреннюю географию комплекса.
Эксперты считают, что широкого развития формат МФК с жилыми домами получить не может. Обычно совмещение этих функций все же вынужденная мера. Однако, учитывая большие планы девелоперов по реновации промышленных территорий в "сером" поясе Петербурга, такие МФК будут появляться вокруг исторического центра.

Автор – Ольга Мягченко, для ДП. Полный текст http://dprealty.ru/news/2745

Что такое многофункциональный жилой комплекс: определение, плюсы и минусы

Многофункциональные жилые комплексы (МФК) пришли к нам из-за рубежа: в Европе и США они набирают все большую популярность, поэтому неудивительно их появление и на нашем рынке. Если говорить простыми словами, то это «город внутри города», имеющий собственную развитую инфраструктуру для обеспечения максимального комфорта проживающим в нем людям.

Если в состав обычного ЖК может входить детский сад и несколько магазинов на нижних этажах, то в МФК под коммерческую недвижимость отводится гораздо больше пространства. На территории современного МФК могут располагаться:

детские сады;
магазины;
кафе, бары и рестораны;
торговые центры;
выставочные галереи;
кинотеатры;
детские развлекательные центры;
спортивные залы.

Это далеко не полный список того, что может быть, но даже этого вполне достаточно чтобы понять, что жильцы получают полный набор развлечений у себя под боком. Разумеется, такие комплексы возводят хороших районах в центре или поблизости главных транспортных развязок, в максимально безопасных с точки зрения экологии местах.

К достоинствам МФК относятся:

выгода для застройщика: первые этажи, зачастую используемые как технические помещения, имеют большую коммерческую ценность и приносят большую прибыль;
низкие тарифы на коммунальные услуги: львиную долю электроэнергии и отопления потребляют коммерческие компании, что позволяет снизить тариф для рядовых жильцов;
возможность практически не покидать границы комплекса: в шаговой доступности имеются продуктовые магазины и масса развлечений, что позволяет провести досуг или удовлетворить основные потребности без выезда в город, экономя тем самым время на дорогу, пробки и т. д.;
удобное расположение: центр города или транспорт, идущий в ту сторону всегда рядом.

Имеются и недостатки:

редко встречаются МФК с приличной придомовой территорией: обилие коммерческой недвижимости не позволяет устроить парк или большую детскую площадку, поэтому внутри комплекса преобладают вполне типичные городские пейзажи;
высокая стоимость: за комфорт необходимо платить, поэтому квартиры в таких местах обычно стоят дороже. Не отличаются демократичностью и ценники на коммерческие помещения: их аренда также обходится дороже;
шум - если планировка комплекса была проведена не лучшим образом, то обилие развлекательных заведений может доставлять неудобства жильцам, поэтому квартиры должны быть в некотором отдалении.

Одним из лучших примеров современного многофункционального комплекса является объект компании «Флэт и Ко» «Флотилия», который расположен на севере Москвы. Он построен в 10 минутах ходьбы до станции метро «Речной вокзал» по соседству с парком, где можно приятно провести время с семьей. Уникальная архитектура подчеркивает его индивидуальность, а панорамные окна в квартирах дают отличный вид из окна. Апартаменты имеют свободную планировку и площадь от 48,5 м2 до 172,55 м2, в том числе несколько сити-хаусов (есть двухуровневые) до 203,6 м2.

На территории «Флотилии» расположен торгово-развлекательные центры, в которых можно найти отдых на любой вкус: шестизальный кинотеатр, бильярд, боулинг, детские комнаты, SPA-салоны, залы для игры в волейбол, фитнес, кафе, галереи, бутики и многое другое. В наличии также подземная парковка, охраняемая и закрытая территория, возможность обустроить офис под собственный бизнес. Грамотно составленный проект не содержит ошибок: присутствует четкое разграничение жилой и нежилой недвижимости, чтобы шум из ресторана не мешал спокойному сну и отдыху.

Ознакомиться с видеопрезентацией и увидеть фотографии можно на официальном сайте МФК «Флотилия».

МФК (многофункциональный комплекс) - что это? Современные многофункциональные жилые комплексы

Привлекательно для девелоперов, удобно людям

Экономические аргументы в пользу современных многофункциональных комплексов – высокая стоимость земли и ее дефицит, особенно в центральных районах мегаполисов. Кроме того, все более востребованным становится компактное размещение в одном или нескольких зданиях всего, что нужно современному человеку для проживания, работы, шопинга, развлечений и занятий спортом. Это позволяет экономить время на перемещениях по городу, создает особый стиль жизни, а заодно формирует совершенно новую городскую среду.

МФК привлекательны для девелоперов, поскольку дают возможность увеличивать эффективность земельных участков за счет более высокой плотности застройки и совмещать различные виды деятельности, что в свою очередь диверсифицирует риски и повышает инвестиционную привлекательность. Кроме того, сокращаются расходы на строительство объекта за счет его масштабности, есть возможность перепрофилировать различные составляющие комплекса, если того потребует рыночная ситуация, многофункциональность продлевает прибыльность объекта, доходы от центра можно получать на разных стадиях его развития, и наконец МФК более привлекателен для целевой аудитории, поскольку дает несколько причин посетить его.

Одновременно строительство МФК требует особенно тщательной проработки проекта, необходимо задолго до начала проектирования продумать зонирование так, чтобы функции комплекса не пересекались и не вступали в противоречие друг с другом. Более сложным и, следовательно, более дорогими являются стратегии позиционирования и продвижения МФК, также для них выше расходы на управление и эксплуатацию.

Перспективное направление

С точки зрения покупки или аренды жилых, офисных или торговых площадей многофункциональные центры открывают возможности, которые вселяют большой оптимизм. Специалисты едины во мнении, что именно за многофункциональными зданиями будущее городов, поскольку именно такие объекты помогают решать градостроительные задачи. Уже сейчас популярность МФК высока, в них не только удобно, но и престижно жить, работать и отдыхать.

МФК как формат для офиса

Интерес игроков рынка к формату МФК растет: появляется все больше интересных проектов качественных многофункциональных центров, в которых арендуют офисы бизнес-структуры. Officemaps.ru выяснил у экспертов, так ли популярен этот формат в России, какие функции он в себе сочетает, чем отличается от классического бизнес-центра и какие перспективы у МФК в будущем.

Популярен ли формат МФК на российском рынке?

Тенденция строить многофункциональные центры пришла в Россию из Европы: там этот формат активно реализуется. «Среди самых известных примеров можно привести "Сони-центр" в Берлине, "Кампус Эльбберг" в Гамбурге, "Ке-Боген" в Дюссельдорфе и испанский "Marineda City"» – рассказывает Вадим Казберов, операционный директор компании City&Malls PFM. Одним из факторов развития МФК, по мнению эксперта, можно считать специфику градостроительных норм: в европейских странах проще соединить коммерческую и жилую составляющие в рамках одного проекта. Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, соглашается и добавляет: формат mix-use популярен за рубежом еще и потому, что в некоторых городах создаются офисные зоны, не функционирующие в выходные дни. «Например, лондонский Сити на 99% заполнен офисными зданиями, в которых располагаются штаб-квартиры и головные офисы крупнейших компаний, где жизнь кипит в будние дни, но Сити вымирает в выходные, – отмечает эксперт. – Чтобы оживить как-то эти территории, управляющие компании стремятся внедрить другие функции, которые будут притягивать поток посетителей именно в нерабочие дни. Так, управляющая компания парижского делового квартала "La Defense" стала привлекать на территорию квартала модные рестораны, которые формируют посетительский трафик и в выходные дни. И это вполне оправданное и прогнозируемое развитие территорий».

На российском рынке недвижимости формат МФК также пользуется популярностью. Дмитрий Караваев, генеральный директор «Рент-Инвест», считает, что сегодня многофункциональные комплексы – это наиболее устойчивый и жизнеспособный формат коммерческой недвижимости в условиях нестабильной экономики. «Диверсификация рисков за счет различных форматов в рамках одного проекта – надежная модель не только с точки зрения прибыли, но и в плане инвестиционного потенциала», – отмечает эксперт. С этим мнением соглашается Вадим Казберов, операционный директор компании City&Malls PFM: «В Москве и Санкт-Петербурге строительство МФК представляется перспективным направлением. Некоторые эксперты считают, что в течение 10-12 лет практически все БЦ добавят в свою структуру торговый, развлекательный или гостиничный компонент, приобретая, таким образом, черты МФК. Это создает более комфортные условия для арендаторов, что, конечно, влияет на привлекательность объекта».

Однако эксперты отмечают, что спрос на МФК нельзя назвать массовым. «Застройщики предпочитают строить классические форматы, поскольку они более понятны потребителю, – отмечает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. – Компании арендуют коммерческие помещения в МФК практически в том же объеме, что и "классические" форматы – тут все зависит скорее от месторасположения, насколько оно удобно для того или иного вида деятельности. Например, если офисная часть МФК расположена так, что попасть в нее можно через жилые дворы (мимо жильцов и гуляющих мам с детьми) – это неудобно, как для одной, так и для другой стороны. Спрос на такой объект будет невысок. Иными словами, все упирается в качественные характеристики объекта, а не в его многофункциональность». Вадим Казберов соглашается: востребованность многофункциональных помещений зависит и от многих факторов, например, от арендной ставки, транспортной доступности или конфигурации объекта. Поэтому нельзя сказать, что МФК намного популярнее классических бизнес-центров.

Какие функции сочетает в себе МФК

В целом, сложно очертить универсальный функционал МФК: в каждом конкретном случае такие комплексы могут вмещать в себя разные зоны. Дмитрий Караваев замечает, что чаще всего МФК представляют собой комплекс из офисных, гостиничных и торговых помещений. Нередко к этому добавляются и жилые апартаменты. С точки зрения Вадима Казберова, в настоящее время существует два основных типа МФК: с упором на торгово-развлекательную составляющую и с акцентом на гостиничный компонент. «Первые объединяют торговый центр, склады и развлекательные площадки в рамках одного объекта. Вторые развиваются в формате "офисные помещения + гостиница + ресторан". Доля каждого из компонентов может быть разной – это зависит от состояния рынка недвижимости, местоположения и других условий. Какого-то универсального "рецепта" здесь нет», – рассказывает эксперт.

Яна Глазунова в качестве самых популярных функциональных сочетаний МФК выделяет «жилье/апартаменты + офисы», «гостиница + офисы» и «жилье/апартаменты + гостиница». «На мой взгляд, рестораны не стоит выделять в отдельную категорию, поскольку они являются составляющей торгово-развлекательной инфраструктуры», – добавляет спикер.

В свою очередь, Иван Починщиков отмечает, что игроки российского рынка недвижимости, в первую очередь, стремятся улучшать экономические показатели помещений. «Есть функции, которые принято совмещать в рамках одного объекта, которые комфортно дополняют друг друга и улучшают экономику проекта. Если говорить про формат многофункциональных центров, то принято совмещать функции, которые смогут дополнить друг друга и организовать взаимовыгодные условия для бизнеса: например, совмещение офисов и стрит-ритейла и общепита, офисно-гостиничный формат перспективен для городов с высоким трафиком-бизнес-туризма. Например, один из удачных примеров Петербурга – гостиница "Hampton by Hilton Saint Petersburg ExpoForum", которая располагается рядом с крупнейшим выставочным комплексом "ExpoForum" и в непосредственной близости от аэропорта "Пулково", – комментирует эксперт. – Хотя формат совмещения офисной функции и жилой в одном здании встречается в Нью-Йорке, Москве. На мой взгляд, это вынужденная мера, призванная спасти экономику проекта, при которой продажа квартир станет быстрым способом возврата инвестиций, а сдача в аренду – долгосрочным».

Эксперты соглашаются, что один из самых успешных проектов МФК – это «Москва-Сити». «Это настоящий город в городе, где можно и жить, и работать, и делать покупки, и проводить досуг, – объясняет Яна Глазунова. – Еще один яркий пример – МФК «Савеловский Сити», где сочетаются квартиры, апартаменты, офисы, развитая инфраструктура. В комплексе сложно найти свободные помещения для аренды и у него хорошая динамика продаж». Также эксперты выделяют московский МФК «Легенды Цветного» как хороший пример многофункционального центра.

Специфика МФК: в чем отличие от бизнес-центра?

Важное преимущество формата МФК заключается в его способности улучшать коммуникации и повышать доход. «Основным плюсом для арендатора помещений в МФК является развитая инфраструктура и возможность оптимизировать рабочие процессы, – отмечает Вадим Казберов. – Так, наличие складских помещений рядом с торговыми позволяет ритейлерам экономить на транспортировке товаров. Наличие гостиницы на одной территории с бизнес-центром удобно для расселения иногородних сотрудников и партнеров, а торговый компонент и точки общепита делают более комфортными условия работы».

Кроме того, по словам Ивана Починщикова, формат многофункциональности не ограничивает игроков рынка в вариантах совмещения разных функций в одном объекте. «Важно, чтобы объект приносил доход, – рассказывает Иван Починщиков. – Если экономика моно-объекта непривлекательна, всегда можно переформатировать его под более окупаемый формат или сочетать функции в рамках одного комплекса, которые ускорят процесс возврата инвестиций».

Что касается арендной ставки, то сильных отличий между многофункциональными центрами и классическими бизнес-центрами нет. Стоимость аренды, по мнению Яны Глазуновой, зависит от конкретного МФК: от состава многофункционального центра, расположения офисных помещений, наличия собственных входов и выходов, парковки, удаленности от транспортных узлов и т.д. «По сути, принципиальной разницы нет, поскольку это те же самые офисы, но не в бизнес-центре, а в составе МФК», – отмечает эксперт. С этим мнением соглашается Вадим Казберов: арендная ставка в большей степени зависит от класса и расположения объекта. Поэтому нельзя сказать, чтобы разница в договорных условиях в бизнес-центрах и МФК была велика.

Стоимость строительства делового центра и многофункционального также практически одинакова. «Сильных отличий нет, ведь конструктив тот же самый, – комментирует Яна Глазунова. – МФК будет отличаться по стоимости строительства от аналогичного по объему бизнес-центра, но лишь потому, что у разных составляющих разные себестоимости строительства. Если в составе МФК есть жилые помещения, то это повысит стоимость строительства за счет дополнительных требований, которые предъявляются к застройщику». С коллегой соглашается Дмитрий Караваев: стоимость строительства не отличается от любого другого объекта подобной конфигурации. «То есть нельзя утверждать, что строить торговый или бизнес-центр будет дешевле или дороже. Все зависит от самой площадки и архитектурных решений комплекса. То же касается и эксплуатации. Она может быть выше по стоимость за кв. м в гостиничном сегменте, но при этом в торговом и бизнес-центрах будет среднерыночной, все также зависит от управляющей компании», – замечает эксперт.

Перспективы МФК в России

Эксперты уверены, что в будущем спрос на многофункциональные центры увеличится. «Думаю, в ближайшие годы востребованность формата МФК в России будет расти, по крайней мере, это касается мегаполисов. Для собственника такой формат позволяет дифференцировать риски, развивая сразу несколько направлений недвижимости, – комментирует Вадим Казберов. – Если говорить о Москве, здесь наиболее перспективными площадками являются строящиеся ТПУ, где высокая транспортная доступность дает толчок к развитию и офисов, и торговли, и гостиничных услуг».

Иван Починщиков считает, что к перспективным также нужно отнести проекты так называемых сервисных апартаментов, когда часть лотов в объекте – это апартаменты, которые продаются потребителям и управляются внутренней УК отеля, при этом инвестор может их также сдавать в аренду через управляющую компанию и получать прибыль. Такой подход практикует, например, международная сеть «Hayat».

Яна Глазунова соглашается с коллегами: «Формат интересный, можно создавать "локальные точки", где люди смогут получить полный спектр услуг и не ездить через весь город – жить, делать покупки, работать. МФК способны упростить жизнь в мегаполисе, минимизировать временные затраты на передвижение и, соответственно, разгрузить городской трафик». Строительство многофункциональных центров, по мнению эксперта, необходимо городу, ведь они воплощают концепцию «самодостаточности» объектов.

Тем не менее эксперты считают, что МФК вряд ли сможет заменить классические бизнес-центры: в некоторых городах нет подходящих для такого формата территорий, а в помещения делового типа не всегда разумно внедрять жилые, торговые или развлекательные зоны.

Источник: Officemaps.ru

Контакты отдела продаж

+7 495 105-99-55
[email protected]

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55 Доб: 108
[email protected]

Перспективы МФК на рынке новостроек Москвы

О том, что такое многофункциональный комплекс (МФК), еще несколько лет назад знали немногие, а сегодня на рынке первичной недвижимости Москвы подобные объекты встречаются повсеместно и уже не вызывают вопросов. Тем не менее, портал Novostroy-M.ru решил разобраться, какие новостройки в столице можно считать МФК и каковы их дальнейшие перспективы.

Многофункциональный комплекс – это здание, где представлены жилые, офисные и торговые площади. Данная формула не является обязательной и может меняться, однако девелоперы выбирают именно такое сочетание, так как оно обеспечивает успех экономике проекта. Директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко говорит о том, что наиболее часто сочетание коммерческих площадей в комплексах следующее: гостиница – бизнес центр – торговая галерея; апартаменты – гостиница – торговая галерея; апартаменты – офисы – спортивно-оздоровительный центр – торговая галерея.

«В Москве первые МФК появились еще в начале 90-х. Новый формат привлек внимание девелоперов. В первую очередь по той причине, что строительство МФК позволяет диверсифицировать риски и охватить максимальное количество покупателей»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Диверсификация рисков заключалась в том, что если один из сегментов окажется невыгодным, то другие обязательно принесут прибыль. Например, после кризиса 2008-2009 гг. в девелоперы начали массово заниматься перепланировкой офисных помещений под апартаменты, что было связано со значительным падением спроса на коммерческую недвижимость.

Развитие формата МФК связывают с началом строительства небоскребов ММДЦ «Москва-Сити» в 2003-2004 гг. На тот момент идея комбинации нескольких функций была очень интересна застройщикам, в частности прибавка к офисным и торговым центрам еще жилой составляющей в виде апартаментов.

О плюсах таких проектов рассказал Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills: «Во-первых, апартаменты можно продавать, не дожидаясь окончания строительства, тем самым существенно улучшая экономику проекта. Во-вторых, на апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой и пр., действующие в отношении жилых домов. При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем юридически полноценных квартир».

Стоит также отметит, что в рамках проектов МФК застройщики занимаются не только строительством, но реконструкцией старых промышленных помещений (МФК «Парк Мира»).

В историческом центре города несколько лет назад стали появляться сравнительно небольшие МФК, например, «Легенда Цветного» (впоследствии все апартаменты были переведены в жилой фонд) и «Резиденция Знаменка».

Тем не менее, среди самых первых полноценных МФК можно выделить «Город Столиц» и «Башню Федерацию» в ММДЦ «Москва-Сити».

Строительство многофункциональных комплексов регулируется в основном нормами градостроительного и земельного законодательства РФ. Как пояснил Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», МФК может быть возведен, если разрешенное использование участка допускает это. В свою очередь, разрешенное использование фиксируется в государственных реестрах (ЕГРП и ГКН) и определяется решением местных властей (если не утверждены правила землепользования и застройки), либо определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если участок находится в частной собственности, компания вправе застроить его по договору аренды, или, если сама является с собственником, - на основании записи в государственном реестре о праве собственности на участок при условии, что утверждена градостроительная документация, разрешающая такую застройку. Если участок находится в публичной собственности, обычно МФК строится по договору аренды участка, который заключается между застройщиком и органами власти. При этом стоит отметить, что строительство и реализация апартаментов может проходить и в рамках 214-ФЗ.

«По сути, если речь идет об МФК – значит, в нем неизбежно будут апартаменты, соседствующие с офисами и по документам не являющиеся жильем»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Кстати, из-за апартаментов чиновники с недоверием относились и до сих порт относятся к проектам многофункциональных комплексов. По крайней мере такой точки зрения придерживаются в IntermarkSavills. Дело в том, что с появлением МФК нагрузка на существующую инфраструктуру района увеличивается, а новые школы и детсады не строятся. «Девелоперы на данный момент очень редко определяют свои проекты как МФК. С точки зрения позиционирования все чаще мы встречаем названия «отдельных частей», такие как «лофт-квартал», «жилой квартал», «офисы и ритейл в…» и т.д.», – говорит Анатолий Довгань.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», застраивая МФК апартаментами, девелоперы не думали о качественном наполнении проектов. В итоге возникли те же проблемы, что и в апарт-комплексах, а именно – дефицит инфраструктуры, необходимой для жизни. По этой причине власти ввели запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных зданий. Это коснулось и МФК: новые проекты апартаментов девелоперы могут строить только в составе гостиничного комплекса.

Есть и противоположная позиция – к многофункциональным комплексам власти относятся лояльно, особенно к тем, что реализуются на территориях бывших промышленных зон. Застраивать промзоны исключительно торговыми или офисными объектами не логично – рынок просто не сможет поглотить такой объем коммерческих площадей.

«Преимущественно городские власти довольно позитивно относятся к такому формату, как МФК, – отмечает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова. – Многофункциональные комплексы относят, скорее, к социально привлекательным проектам, которые, в свою очередь, стимулируют развитие городской инфраструктуры».

Как правило, конечные пользователи МФК все равно нуждаются в инфраструктуре, необходимой для ведения бизнеса, проживания и отдыха. Поэтому девелоперы предусматривают в зависимости от основного наполнения комплекса инфраструктурные объекты.

Чаще всего в МФК часть площадей (или отдельные корпуса) – офисные (МФК «Триколор»), кроме того, в состав комплекса обязательно включается торговый сектор. Это может быть и отдельно стоящий торгово-развлекательный центр (МФК «Водный»), и ретейл на первых этажах жилых или офисных корпусов. В МФК «Фили Град» также предусмотрен, например, детский сад на внутренней территории, кафе, магазин.

В рамках «Даниловской мануфактуры» на территории лофт-квартала находятся магазины, рестораны, кафе, отель, салон красоты, медиа-центр, офисы крупных компаний.

В состав МФК «Савеловский Сити» входит фитнес-центр, кафе, детский сад, детский центр развития, спортивные площадки, торговые галереи, бытовые службы и пешеходные аллеи.

В МФК «Новый Арбат 32», где основными составляющими являются отель и апартаментная часть, в качестве инфраструктуры представлены ресторан, фитнес-зал, Spa-салон, а также медицинский центр - Федеральный Центр Медицинской Реабилитации и Курортологии.

МФК «Легенда Цветного» состоит из жилых и офисных этажей, кроме того в комплексе представлен фитнес-центр, кафе и рестораны.

Коммунальные услуги для покупателей апартаментов в многофункциональных комплексах обойдутся так же, как и для владельцев коммерческой недвижимости – примерно в 1,5 раза дороже, чем в жилых помещениях. При этом стоимость эксплуатации здания сравнима с нормами для жилых комплексов, но зависит от ряда факторов. «Что касается эксплуатации, то тут больше влияют такие факторы как технические особенности здания, например, необходимость мыть окна высотного здания, обслуживания сложных инженерных систем, наличие дополнительных услуг», - поясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.

Тарифы на коммунальные услуги в квартирах в МФК ничем не отличается от классических жилых комплексов.

Будущее многофункциональных комплексов в Москве неоднозначно – с одной стороны, в свете масштабных проектов редевелопмента промышленных зон такие объекты будут появляться на рынке, с другой – власти могут окончательно запретить строительство апартаментов, а включать в МФК традиционное жилье не всегда экономически целесообразно.

По словам Анатолия Довганя, среди всех составных частей МФК апартаменты с точки зрения экономики являются самыми ликвидными, и их запрет – существенный фактор торможения развития данного сегмента. Однако это не означает, что такие проекты вовсе перестанут выходить на рынок. Речь идет лишь о тенденции, которая сделает сегмент МФК менее масштабным в сравнении с прошлыми годами.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», уверена, что, скорее всего, несмотря на ограничение по развитию апартаментов, формат МФК будет развиваться и дальше. В Москве еще много площадок под бывшими промзонами, а МФК идеально вписывается в концепцию развития территории, в редевелопмент.

Мария Литинецкая видит два выхода из ситуации, если строительство апартаментов запретят. Первый вариант: девелоперы могут не строить апартаменты, а переориентироваться на возведение в составе МФК преимущественно коммерческих объектов. Однако сегодня это не актуально, поскольку фактически отсутствует спрос на офисные помещения. Второй вариант: вместо апартаментов строить в составе МФК жилую недвижимость. Но и здесь возникают проблемы. Дело в том, что процедура перевода промышленных территорий под застройку жильем – чрезвычайно дорогая и трудоемкая. Не стоит забывать о нормах обеспеченности жилья инфраструктурой, строительство которой значительно увеличивает себестоимость всего проекта, что делает его не столь рентабельным. «К тому же далеко не все участки соответствуют и другим нормам для строительства жилой недвижимости. Да, в прошлом году поднимался вопрос о возможном пересмотре норм инсоляции, однако никакого решения на этот счет со стороны властей пока принято не было. Если же правительство сохранит возможность строительства апартаментов в качестве гостиничных комплексов, то новые проекты МФК все же будут появляться на рынке недвижимости, – считает Мария.

Василий Шарапов напоминает, что в конце прошлого года существенно повысилось налоговое бремя на собственников нежилых помещений и зданий, используемых для торговых и офисных целей. Налоговая база стала исчисляться от кадастровой стоимости, которая близка к рыночной цене, а не от балансовой, которая была очень низкой в связи с амортизацией и износом помещений. Также власти установили новые ставки по налогу на имущество за такие помещения. В 2015 году - 1,2% от кадастровой стоимости, в 2016 году - 1,5%, в 2017 году - 1,8 %, начиная с 2018 года - 2%. Здания облагаются налогом на имущество по указанным выше ставкам, если 20% и более от общей площади здания МФК используется для офисных и торговых целей.

К слову, по данным компании «Азбука Жилья», в старых границах Москвы, по итогам марта 2015 года, планируется строительство как минимум еще 10 проектов МФК, информация о которых находится в открытых источниках.

Читайте также:

Дешевые апартаменты в Москве: бюджет покупки и расходы на содержание

Дата публикации 27 апреля 2015

Функций много — комплекс один — Реальное время

Вслед за мировыми столицами в крупных российских городах сегодня девелоперы все охотнее занимаются строительством объектов многофункционального назначения. Такие многофункциональные комплексы дают возможность не только диверсифицировать риски, но и попробовать свои силы в различных сегментах недвижимости. Но многофункциональные комплексы — сложный формат, требующий внимательного подхода к выбору и распределению функций. Цена ошибки — востребованность комплекса.

Не каждый комплекс — многофункциональный

Согласно классификации американского некоммерческого образовательного и исследовательского института Urban Land Institute, многофункциональный или мультифункциональный комплекс — это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.

Можно сказать, что в таком комплексе, кроме обычных жилых квартир, имеются площади, предназначенные для осуществления коммерческой деятельности, то есть нежилые помещения. Но обычный многоквартирный дом с торговым центром на первом этаже не может претендовать на звание многофункционального комплекса.

Один из ярких примеров многофункционального комплекса — Time Warner Center в Нью-Йорке, открытый в 2004 году. Площадь здания в 77 этажей превышает 200 тыс. квадратных метров. Здесь располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, торговый центр, концертный зал и 225 апартаментов. В подобных комплексах в США сейчас отмечается тенденция к укрупнению формата с отведением значительного объема площадей под жилье.

В России стандартной классификации многофункциональных комплексов не разработано. Наиболее распространенное определение МФК — объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисы, развлекательные заведения), в которых объединены коммерческая и жилая функции. При этом жилая функция является основной. Это должна быть масштабная застройка, созданная по принципу «город в городе», обеспечивающая максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха. В Москве к подобным объектам относят комплексы «Янтарный город», «Алые паруса», «Город столиц».

Московские «Алые паруса» — один из комплексов, созданных по принципу «город в городе»

Вертикальные и горизонтальные

Эксперты разделяют многофункциональные комплексы по архитектурному исполнению на горизонтальные, когда различные функции размещены в отдельных объектах, объединенных одной концепцией, и вертикальные, когда функции сосредоточены в одном, как правило, высотном объекте. Выбор того или иного варианта зависит от размера, конфигурации и расположения земельного участка. При строительстве многофункциональных комплексов в центре мегаполиса, где земельные участки дороги, стремятся разместить на достаточно небольшой территории максимум полезной площади, то есть увеличивают высотность. К плюсам вертикальных комплексов можно отнести близость к центру города, удобную транспортную развязку. Горизонтальные многофункциональные комплексы располагаются чаще всего на окраинах, обладают достаточно большой территорией, благодаря чему у застройщика нет необходимости увеличивать этажность зданий.

Построить многофункциональный комплекс не так просто. Успешность и востребованность проекта во многом зависит от сочетаемости всех его компонентов. Нужно грамотно совместить в одном здании и комфортное жилье, и развитую инфраструктуру, включая магазины, аптеки и офисы.

Необходимо четко выделять профилирующую функцию будущего объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной, а остальные сопутствующими. «Впрочем, возможен вариант, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу», — отмечает руководитель отделения «Волга Региональные проекты» Cushman&Wakefield Елена Стрюкова.

«Также надо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией», — обращает внимание Елена Стрюкова. Надо позаботиться о том, чтобы жильцы и бизнес не пересекались и не мешали друг другу. Зачастую у многофункциональных комплексов раздельные входы для жителей жилого комплекса и для посетителей его инфраструктуры. Нередко жилые комплексы имеют подземные парковки, часть из которых предназначена для жильцов, а другая часть — для посетителей и работников офисных зданий.

Елена Стрюкова: «Надо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией»

«Очень важно при создании концепции многофункционального комплекса соблюдать социальный уровень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта», — считает эксперт.

При этом должны соблюдаться все нормы архитектурной и пожарной безопасности. Особое внимание при строительстве многофункциональных жилых комплексов уделяется звуко- и шумоизоляции.

И в Казани тоже

В Казани Елена Стрюкова к уже действующим многофункциональным комплексам относит «Сувар Плазу», где совмещены офисная и торговая функции, и «Корстон», в котором объединены офисная, торговая, гостиничная, развлекательная функции и конференц-услуги.

В последние годы было заявлено еще несколько проектов многофункциональных комплексов. К примеру, в столице Татарстана скоро появятся свои «Сокольники» — это жилой комплекс между улицами Павлюхина и Спартаковская. Здесь будут построены 3 девятиэтажных дома, паркинг, детский сад, административное здание. Также в планах — строительство крупного торгово-административного центра.

Проект ЖК «Барселона» должен разместиться у Суконной слободы на Островского. Он состоит он из трех высотных башен. Также здесь предусмотрены подземные паркинги и торгово-офисные помещения.

Первый казанский небоскреб «Лазурные небеса» также можно назвать многофункциональным комплексом. Он совмещает в себе жилую и офисную часть и обслуживающие учреждения. Расположенные частично на первом и полностью на втором этажах жилого комплекса помещения офисного и торгового назначения имеют отдельные от жилой части здания входы. Функциональная связь между первым и вторым этажами осуществляется через лестницу из вестибюля первого этажа, а также с помощью отдельного лифта. Жилой комплекс премиум-класса задает новые стандарты «клубной» жизни. На третьем этаже здания будут расположены VIP-кинотеатр, студия красоты, фитнес-зал. Для семей с маленькими детьми очень важным станет наличие детского развивающего центра, а для желающих прикоснуться к миру искусства открытие этой осенью школы танцев «Звезды над паркетом» станет настоящим событием. Особое значение в комплексе уделено административно-хозяйственным помещениям: службы управляющей компании, опорный пункт пожаротушения, станции мониторинга управления системой комплексного обеспечения безопасности здания, диспетчерская, службы обслуживания квартир и лифтов и прочие объекты. Провести время в приятной атмосфере, встретиться с друзьями или деловыми партнерами, не покидая стен своего дома, можно в лобби-баре.

В холле предусмотрено уютное пространство для ожидания, а также зона ресепшен. Круглосуточная консьерж-служба позволит легко и оперативно решить самые разные бытовые вопросы: от заказа такси и покупки билетов до бронирования гостиницы за рубежом.

Фото: cityrealty.com, koltso.ru, imevents.ru

Интернет-газета «Реальное время»

МФК с лучшим соотношением жилой и коммерческой недвижимости

Аналитики «Метриум» и CBRE провели исследование рынка столичных МФК и составили рейтинг проектов с наиболее сбалансированным соотношением жилой и коммерческой недвижимости.

В рамках исследования эксперты «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) и CBRE собрали информацию обо всех представленных на столичном рынке многофункциональных комплексах. При этом в рейтинге учитывались только те объекты, в которых сочетаются коммерческая (офисы, retail, гостиница и т.д.) и жилая (квартиры и апартаменты) составляющие. Проекты, позиционируемые как МФК, но представляющие разные форматы только одного сегмента, были исключены. Вторым критерием отбора стало наличие квартир и апартаментов в продаже на первичном рынке.

На следующем этапе по всем проектам, прошедшим квалификацию, были собраны данные по площади жилой и коммерческой составляющей. В отличие от других рейтингов, составляемых компанией «Метриум», в данном случае учитывалась общая заявленная площадь по проекту, а не только площадь тех корпусов/очередей, которые представлены в продаже. В итоге по каждому проекту было собрано по две цифры. При расстановке МФК в рейтинге учитывалось соотношение этих показателей – чем ближе к единице, тем выше позиция.

Всего эксперты оценивали 23 жилых и апартаментных комплекса, реализуемых на первичном рынке «старой» Москвы. В общей сложности в них насчитывается 3 млн кв. м коммерческих площадей и 5,1 млн кв. м жилья и апартаментов. Таким образом, среднее по рынку соотношение 63,3% на 36,7% в пользу жилья. При этом на рынке представлены проекты со значительным перевесом (более 90%) как в одну, так и в другую сторону.

Наиболее сбалансированным проектом оказался многофункциональный комплекс «Водный», соотношение жилья и коммерции в котором близко к 50/50. Общая площадь торговых и офисных помещений здесь составляет 110 тыс. кв. м, а квартир и апартаментов – 101,4 тыс. кв. м. Таким образом, на долю коммерческой недвижимости приходится 52%, жилой – 48%. Итоговый балл равен 1,08.

Второе и третье места поделили сразу два проекта – Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments и «Парк Легенд». Каждый из них набрал итоговый балл 1,28, а соотношение жилых и коммерческих площадей у них равное – 56% на 44%, но в комплексе Roza Rossa преобладают апартаменты, а в «Парке Легенд» – коммерческая недвижимость.

На четвертой строчке расположился небоскреб «Город Столиц» в ММДЦ «Москва-Сити» – 40% жилья и 60% коммерции (1,5). В первую пятерку также вошел комплекс «Савеловский Сити»: 60,3% квартир и апартаментов и 39,7% коммерции (1,52). Места с 6 по 10 в топ-10 заняли проекты «ВТБ Арена Парк» (2,16), «Сердце Столицы» (2,65), «Флотилия» (2,7), Neva Towers (2,81) и «Символ» (2,87).

Стоит отметить, что среди девелоперов проектов в первой десятке рейтинга только компании MR Group и «Донстрой» представлены дважды. Если же рассматривать все 23 жилых и апартаментных комплекса, участвовавших в данном исследовании, то лидером является MR Group с четырьмя проектами. У компаний «Донстрой», «Галс Девелопмент», AEON, Capital Group и KR Properties – по два многофункциональных комплекса.

Подозрительные типы: лофты и апартаменты Москвы

Часто случается, что ВРИ у застройщика «под размещение гостиниц», а те или иные объекты не отвечают требованиям ввиду особенностей здания. Тогда ряд апартаментов становится гостиничного типа (другими словами – «жилыми»), другие – не жилыми.

Лофты. Апартаменты в производственных зданиях

Только в 2018 г. застройщики Москвы вывели на рынок 35 комплексов с апартаментами. По мере роста популярности этого формата среди покупателей появляется все больше таких предложений, а среди всех апартаментов ярко выделяются лофты. При этом важно отметить, что часто покупатели, подыскивая «лофт», имеют в виду исключительно стиль, между тем лофт как формат имеет яркие отличительные характеристики.

Название позаимствовано из США, где в 50-е гг. прошлого века начался процесс реорганизации пустующих промышленных территорий. Появилась такая необходимость и в Москве, но относительно недавно. Ряд масштабных промышленных зон оказались в центральных районах столицы, и многие застройщики занялись их реконструкцией и редевелопментом (KR Properties, «Лексион-Девелопмент», RED Development, «Колди» и др.). Создатели лофтов смогли оборудовать их в производственных зданиях, полностью организовав для жилья не только сами помещения, но и жилую среду вокруг них. Однако юридический статус лофтов и вопросы налогообложения до сих пор непрозрачны и неоднозначно трактуются даже профессиональным сообществом. При этом покупателей больше всего беспокоят невозможность зарегистрироваться по месту жительства и высокий налог, который высчитывается как в случае с коммерческой недвижимостью. В среднем содержание лофта обойдется владельцу на 10-15% дороже, чем обычная квартира.

Елена Орешкина, коммерческий директор ГК «Колди»: «Классическими лофтами, которые реализуются в рамках реновации, редевелопмента или капитального ремонта индустриальных зданий в исторических районах города, является лишь порядка 30%. Самый востребованный в мире формат недвижимости вызывает больше всего вопросов со стороны российского законодательства, нормы которого соответствуют периоду СССР и отстают от действительности на десятилетия. Это нежилые проекты для работы и жизни. Каждый проект уникален, но типичными можно назвать «Рассвет» или «Большевик». Примером эффектной и эффективной урбанизации промышленных зданий, иначе - «лофт-джентрификации», можно считать проекты нашей компании: Kleinhouse Loftec в Басманном районе и Co_loft в Даниловском районе Москвы. Если быть точными, то именно отказ от нового строительства в рамках Co_loft перевел его из категории МФК в категорию «классики».

НЕ лофты. Но апартаменты

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management: «Есть только один фактический момент, отделяющий квартиры от апартаментов. Квартира – жилое помещение, в котором можно прописаться, апартаменты жилым помещением не являются. С точки зрения законодательной базы, лофт-пространства отдельно не регламентированы и, по сути, также приравниваются к апартаментам. В сегменте так называемого «псевдожилья» - другая налоговая база, все проекты реализуются по упрощенной схеме для застройщика - без социальной нагрузки в виде парковок, детских садов и больниц. Кроме того, статус нежилого помещения позволяет приспосабливать его под любые нужды.

Апартаменты – высоко конкурентный сегмент, поэтому девелоперам приходится прорабатывать инфраструктурные фишки в проекте (ретейл, коворкинг, event-площадки), чтобы привлечь внимание покупателя. Есть на рынке и такое понятие как сервисные апартаменты, которые реализуются в комплексах с гостиничной функцией. Именно наличие отеля позволяет распространять гостиничные сервисы на весь комплекс. По нашим прогнозам, этот сегмент будет расти и развиваться».

Апартаменты в жилых домах

Примерно половина объектов на растущем рынке апартаментов в столице возводятся в рамках строительства новых жилых проектов крупных застройщиков. Чаще всего это один или несколько корпусов в составе общего ЖК преимущественно комфорт-класса, которые не обеспечены необходимой инфраструктурой и продаются по ценам эконом-сегмента. Например, ЖК «Нормандия» Группы «Эталон», проекты «ПИК» или «Инград». Либо новостройки бизнес-класса как ЖК «Level Павелецкая» от Level Group. Но и среди проектов премиум и элит-классов достаточно апартаментов, которые не являются лофтами де-юро. Большинство апартаментов, представленных на рынке, отличаются от квартир лишь юридическими нюансами (в них нельзя зарегистрироваться, и они дороже в обслуживании). При этом апартаменты находятся в жилых зданиях и по уровню жизни идентичны квартирам. Таких «названных братьев» лофтов порядка 60%.

Апартаменты в гостиницах

Теоретически, гостиница – это сертифицированное средство размещения. Все сертифицированные помещения – это номера, а апартаменты в этом же комплексе могут продаваться в собственность. То есть все сервисы могут транслироваться на них, что и позволяет называть такие апартаменты «сервисными», но де-юро – это не гостиничные номера. В обычных комплексах апартаментов гостиничные услуги не предоставляются, это выходит за рамки стандартных услуг УК, и их организация в комплексе не выгодна. Однако в высокобюджетных клубных домах и отдельных премиальных проектах стоимость услуг для конечного пользователя способна покрыть эти затраты. Всего доля апарт-отелей (сервисных апартаментов) на рынке - менее 10%.

Апартаменты в многофункциональных комплексах

Это апартаменты в составе МФК преимущественно бизнес- и премиум-класса - подобно апартаментам в «Москве Сити», МФК «Match Point», МФК «Савеловский Сити» и другим новостройкам. От классических лофтов их отличает отсутствие промышленного исторического наследия. В них нет сервисной составляющей, а важным преимуществом является богатая инфраструктура.

Елена Орешкина: «Мы считаем, что доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек будет только расти. Если в 2018 г. апартаменты занимали 25% рынка, то в 2019 г. доля таких проектов увеличится до 30-35%. Когда апартаменты только появились, они были в основном представлены проектами премиум и элит-класса с очень высокой ценой. Далее постепенно стали появляться апартаменты бизнес-класса и комфорт+ класса, позже - даже массовые проекты.

Изначально доля апартаментов на экспозиции составляла всего несколько процентов. Около 40-45% предложения на рынке апартаментов представлено проектами бизнес-класса. Именно этот сегмент становится золотой серединой для тех, кто желает приобрести качественное жилье в хорошей локации по значительно более низкой цене и не видит проблемы в правовом статусе жилья. Экономия может достигать около 30%. Если бы лофты приравняли к жилым новостройкам по юридическому статусу и обязали бы продавать по 214 ФЗ, то их стоимость возросла бы в два раза ввиду уникальной концепции и расположения в исторических районах, вблизи метро. Кроме того, банки все охотнее предоставляют ипотечные кредиты под апартаменты, что еще больше повышает их популярность».

«Прежде всего, как профессиональные продавцы, мы оцениваем продукт с точки зрения его конечного покупателя, - комментирует руководитель направления новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков, - однако нельзя недооценивать и тот вклад в развитие города, который вносят девелоперы, занимающиеся реставрациями, капитальными ремонтами и редевелопментом. Мы считаем, что наиболее ценные проекты – это те, что становятся функционально востребованными на «мертвых», производственных территориях. Яркий тому пример – это «Даниловская мануфактура», превратившая микрорайон с пессимистичной застройкой чуть ли не в культовый и очень привлекательный для москвичей центр.

И особенного уважения заслуживают удачные реставрации, когда застройщик не только обогащает наш элитный сегмент новыми продуктами, но и возвращает городу его исторические ценности восстановленными и обновленными. Пусть они не многочисленны, но они есть. Например, «Большая Дмитровка IX» состоит из трех особняков, и если два из них - новостройки, то центральный «История» - тщательно восстановленный особняк 1912 г., построенный по проекту Адольфа Эрихсона». Ну а если говорить строго об элитных локациях, нужно признать – такому покупателю не так уж важен формат - квартира это или апартаменты, - скорее вторые даже удобнее, например, в качестве «квартиры для пиджака». А для постоянного проживания состоятельные люди ищут квартиры в более зеленых районах или загородные дома».

Что такое апартаменты — Справочник Недвижимости

Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения. То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя. С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.

Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы. Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города. Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Хороший вариант для инвестиций

Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.

Апартаменты стоят дешевле

Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской). Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя. Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Инфраструктура — как повезёт

В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.

Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру. Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок. Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.

Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.

Платить за ЖКУ придётся больше

Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений. И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения. А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.

Налоги — выше

После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше. Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов. Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.

Вывод

Если вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств. При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково. Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.

Многофункциональные комплексы (МФК) с апартаментами

«На рынке московской недвижимости наблюдается явное изменение тенденций. Сегодня покупатели все чаще отдают предпочтение не просто жилым, а многофункциональным комплексам (МФК)»

Застройщики учли настроение потребителей и стали предлагать им жилье максимально соответствующее их потребностям. В результате апартаменты все чаще появляются именно в рамках многофункциональных комплексов, тесно соседствуя с офисными либо торговыми помещениями. На начало 2014 года МФК составляют более 40% от общего количества объектов с апартаментами.

Что предлагает рынок?

На сегодняшний день продажи апартаментов ведутся в семнадцати проектах многофункциональных комплексов, большая часть которых представляет собой либо полностью готовые здания, либо объекты, находящиеся на этапе отделки помещений. Несмотря на то, что число строящихся объектов почти вдвое меньше, чем завершенных, объем предложений апартаментов в них гораздо выше. Общая площадь такой недвижимости в новых МФК составляет 390 тыс. м2, тогда как в готовых — 323 тыс. м2. Этот факт объясняется тем, что в четырех из шести проектов, находящихся на начальном этапе реализации, доля жилья превалирует над другими составляющими комплекса (офисами и торговыми помещениями)

По традиции наибольшее число проектов МФК сосредоточено в Центральном административном округе Москвы — 61%. В одном только Пресненском районе покупателям предлагаются апартаменты в семи проектах, расположенных в международном центре «Москва-Сити». Квартиры, которые относятся к нежилому фонду, занимают в нем площадь в 393 тыс. м2, что составляет 54% от общего объема первичного рынка апартаментов в столице.

Еще 24 и 23 тыс. м2 коммерческого жилья приходится на Арбатский и Тверской районы столицы, соответственно. Здесь реализуются четыре многофункциональных комплекса, площадью от 10 до 115 тыс. м2 каждый. К популярным направлениям в строительстве многофункциональной недвижимости также относятся север и запад столицы. Здесь расположено большинство новых и самых крупных проектов многофункциональных комплексов с апартаментами. К примеру, в Западном административном округе ведется строительство двух масштабных объектов — «Штаб-квартира на Мосфильмовской» (60 тыс. м2) и «Фили Град» (190 тыс. м2). На долю этих комплексов приходится 17% всех предложений апартаментов в МФК.

На стадии котлована также находятся крупные проекты, расположенные в Северном административном округе («Флотилия», 207 тыс. м2) и в Северо-Западном административном округе («Водный», 166,0 тыс. м2). Стоит отметить, что среди многофункциональных комплексов с апартаментами, расположенных за пределами Садового кольца, есть и уже готовые проекты. Они находятся на северо-востоке и северо-западе Москвы.

Основные составляющие многофункциональной недвижимости

Во всех шестнадцати объектах МФК апартаменты совмещены с офисными площадями. Это не удивительно, учитывая тот факт, что многие проекты с таким жильем появились в результате реконцепции (комплекса мероприятий, направленных на увеличение доходности) коммерческих центров. При этом апартаменты преобладают в шести комплексах, в остальных же большая часть приходится на офисы.

МФК «Фили Град»

Стоимость апартаментов в МФК

При более детальном анализе структуры предложений апартаментов в МФК можно заметить, что в ней доминируют проекты элитного класса, расположенные в ЦАО столицы. На их долю приходится 65% всех объектов. Стоимость квадратного метра элитных МФК находится в диапазоне от 7500 $ до 15000 $ на начальной и средней стадии продаж и от 9000 $ до 35000 $ в завершенных объектах.

Апартаменты бизнес-класса предлагаются в 23% многофункциональных комплексов. Следует отметить, что именно коммерческое жилье, находящееся в категории «бизнес», занимает основную долю среди предложения в новых МФК (212 тыс. м2). При этом стоимость апартаментов бизнес-класса находится в пределах от 5400 $ до 8100 $ за кв.м.

Сегодня, приоритетная доля предложений по покупке апартаментов приходится именно на МФК. Такое жилье предоставляет будущим владельцам ряд неоспоримых преимуществ! Это, прежде всего, возможность жить, работать и проводить свободное время в одном районе.