Ппз что это такое в землепользовании

Росреестр

Специалисты Управления Росреестра по Забайкальскому краю разъясняют основные положения правил землепользования и застройки.

Правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты - перечень видов разрешенного использования, предельные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства. В границах территориальных зон также могут быть установлены ограничения использования объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

ПЗЗ утверждаются органом местного самоуправления. Действующим законодательством определена необходимость внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о границах территориальных зон в соответствии с утвержденными ПЗЗ. Обязанность по предоставлению данных сведений в орган регистрации прав возложена на органы местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия.

Проще говоря, из ПЗЗ граждане могут узнать, где на территории муниципального образования можно строить жилые дома, где должны размещаться социальные объекты, например школы и больницы, а где возможно строить торговый центр или автосервис. Также в ПЗЗ четко установлены парковые или рекреационные зоны, в которых запрещено капитальное строительство.

ПЗЗ значительно упрощают и ускоряют решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков. Для изменения вида разрешенного использования правообладатель земельного участка может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете изменения, указав в нем необходимый вид разрешенного использования, без приложения дополнительных разрешений и согласований со стороны органов власти.

Как быть, если в ПЗЗ нет необходимого вида разрешенного использования? Нужно обратиться в орган местного самоуправления. В ПЗЗ могут быть внесены изменения. Существует специальный порядок, в том числе предусмотрено проведение публичных слушаний, с учетом мнения местного населения.

Таким образом, качественно подготовленная градостроительная документация, ПЗЗ упрощают и ускоряют процесс государственного кадастрового учета, направлены на обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

Что такое правила землепользования и застройки и зачем они нужны?

В последнее время мы все чаще слышим словосочетание «Правила землепользования и застройки» и возникают вопросы: «А что же это такое?», «Для каких целей они принимаются?», «Какая от них польза?». Постараемся разобраться с этими вопросами.

Впервые в Российской Федерации словосочетание «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 году.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Для чего же нужны Правила землепользования и застройки?

Существует четыре цели разработки ПЗЗ как документа градостроительного зонирования, сформулированные в Градостроительном кодексе:

1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;

3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, правила землепользования и застройки как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования, они формируют общие принципы развития разных функциональных зон города (населенного пункта) в пределах установленных регламентов.

В настоящее время на территории большинства сельских поселений Вологодской области утверждены правила землепользования и застройки. В связи с этим, рассмотрим порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков их правообладателями.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории городского или сельского населенного пункта может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, без принятия дополнительных постановлений органами местного самоуправления, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

То есть, правообладатель земельного участка должен самостоятельно обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка, указав в нем необходимый основной или вспомогательный (в дополнение к основному) вид разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ, без приложения дополнительных документов.

В случаях, если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и области в соответствии с федеральными законами.

В заключении хотелось бы отметить, что введение правил землепользования и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов значительно упрощает и ускоряет решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков.

И. о. начальника отдела инфраструктуры пространственных данных и обеспечения информационного взаимодействия

Е. Н. Чекавинская

< Предыдущая		Следующая >

Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами

В 2020 году изменение разрешенного использования земельного участка зависит от нескольких условий.

Первое условие: вид права, на котором вам принадлежит земля.

Второе условие: местонахождение земельного участка.

Третье условие: группа, к которой отнесены старый и новый виды разрешенного использования земельного участка.

Всего существует 5 видов прав, на которых можно владеть участком.

Среди них выделяют:

собственность,
аренда,
безвозмездное пользование,
постоянное (бессрочное) владение,
пожизненное наследуемое владение.

В этой статье рассмотрим изменение разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности и аренде.

1-ый способ.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности.

Для начала коротко разберемся:

что такое разрешенное использование земельного участка,
поймем что такое территориальная зона,
что такое градостроительный регламент,
узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
что такое Правила землепользования застройки.

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.

Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.

Что такое разрешенное использование земельного участка?

В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.

Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.

Существует 113 видов разрешенного использования земельных участков.

Все виды разрешенного использования (сокращенно – ВРИ) изложены в Классификаторе.

Безопасно скачать Классификатор видов разрешенного использования по ссылке.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

жилая зона,
деловая зона,
промышленная зона,
сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешенного использования земельных участков, которые на ней находятся.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

основные виды разрешенного использования,
вспомогательные виды разрешенного использования,
условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.

Что такое градостроительный регламент?

В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

Где найти градостроительный регламент?

Ответ прост.

Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).

Для справки.

В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.

Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.

Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.

Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Подведем предварительный итог.

Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.

Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.

Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.

Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.

Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.

Напомню, виды разрешенного использования участка распределяются по 3-м группам:

основные виды разрешенного использования,
вспомогательные виды разрешенного использования,
условно разрешенные виды использования.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.

Смена основных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.

Декларацию для смены вида разрешенного использования земельного участка

легко составить в течение 3 минут с помощью онлайн сервиса.

Заполнить онлайн

Вместе с Декларацией система предоставит готовое пошаговое руководство.

Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.

Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Изменение условно разрешенного вида использования земельного участка.

По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешенного вида использования.

Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.

Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешенный вид использования, то действовать нужно следующим образом.

1. Направить в местную администрацию заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Единой формы заявления нет.

Образец можно поискать на сайте местной администрации или в Правилах землепользования и застройки.

В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешенного использования участка.

В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.

2. Рассмотрение заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.

Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.

Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.

Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.

В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.

По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.

На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.

Отказ можно обжаловать в суде.

3. Изменение условно разрешенного использования участка.

Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.

Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.

Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

2-ой способ.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Арендатор не может изменить вид разрешенного использования даже с согласия собственника в следующих случаях:

— арендатор получил участок по результатам торгов.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 года).

— участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.

Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.

Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.

Для справки.

Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования под ИЖС, то его можно выкупить из аренды после строительства дома.

Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.

В моем населенном пункте она составляет всего 3 процента.

Хотя, надо признать, что встречаются неадекватные власти, которые устанавливают цену выкупа в размере 100% кадастровой стоимости. Но таких меньшинство.

И в завершение, рассмотрим случай,

когда изменение вида разрешенного использования не допускается как для собственников, так и для арендаторов.

Как вы помните, в Правилах землепользования и застройки перечисляются виды разрешенного использования, действующие на определенных территориальных зонах.

Однако, ПЗЗ содержит не только виды разрешенного использования, но и предельные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков имеют 2 параметра:

минимальный размер земельных участков,
максимальный размер участков.

Например, на скриншоте видно, что для территориальной зоны Ж-1, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, установлены минимальные размеры участков — 6 соток, а максимальные размеры – 20 соток.

Иными словами, для каждого вида разрешенного использования устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Это означает, что в данной территориальной зоне, все земельные участки с определенным видом разрешенного использования не могут по своей площади выходить за пределы минимальных и максимальных размеров.

Наличие предельных размеров земельных участков накладывает одно ограничение на изменение разрешенного использования.

Указанное ограничение состоит в следующем.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в случае, когда площадь земельного участка не будет соответствовать предельным размерам запрашиваемого вида разрешенного использования.

Другими словами, если площадь земельного участка не вписывается в параметры предельных размеров нового вида разрешенного использования, то произвести изменение ВРИ не получится.

Вы наверняка заметили, что все вышеописанные способы изменения разрешенного использования земельного участка, завязаны на Правила землепользования застройки.

Однако, ПЗЗ принимаются и действуют только в пределах населенных пунктов.

Как быть, если нужно

изменить вид разрешенного использования участка, на который Правила землепользования и застройки не распространяются.

К участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.

Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.

Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.

Желаю вам удачного дня и достойной жизни.

Что такое правила землепользования и застройки и зачем они нужны?

ПЗЗ - что это? Законодательство о ПЗЗ. Для чего нужны такие документы, их структура. В чем отличия Генплана и ПЗЗ? Что первично? Проблемы разработки ПЗЗ. Кому нужны ПЗЗ? Является ли ПЗЗ окончательным документом?. ПЗЗ - что это? Законодательство о ПЗЗ. Для чего нужны такие документы, их структура. В чем отличия Генплана и ПЗЗ? Что первично? Проблемы разработки ПЗЗ. Кому нужны ПЗЗ? Является ли ПЗЗ окончательным документом?

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

Градостроительный регламент

ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).

Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.

Структура ПЗЗ

Кратко о содержании Правил землепользования и застройки

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей.

Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
устанавливаемые ограничения в их использовании;
предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

Существующие виды земельных участков

Их можно свести в три группы разрешённого использования.

К первой относятся основные. Во вторую собраны условно разрешённые. А к третьей принято относить вспомогательные.

Задание в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части, касающейся разрешённого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой), детально рассмотрено в ст.38 Кодекса.

Порядок подготовки ПЗЗ

Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

положений генерального плана города или поселения;
условий технической документации;
вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.

Общая часть: применение ПЗЗ

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

регулирования застройки территорий муниципального образования;
внесения изменений в порядок и цели использования;
проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Общая часть, как правило, содержит:

пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
порядок проведения градостроительной подготовки;
порядок предоставления земли гражданам в пользование;
условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.

Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.

ПЗЗ и ГПЗУ

ГПЗУ - градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

ППЗ достаточно подробно рассмотрен действующим законодательством (в частности, ст.30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 этого же документа.

Наиболее компактно взаимоотношение данных документов определено презид

Ппз что это такое в землепользовании — Портал о стройке

Содержание статьи:

Вид разрешенного использования земельного участка

Практически любые вопросы использования земельного участка. будь то его застройка, реконструкция существующих на нем объектов недвижимости, приобретение в собственность и другие, прямо или косвенно переплетаются с вопросами установления и изменения вида разрешенного использования земельного.

Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования.

Виды разрешенного использования земли в РФ (2015)

Классификатор ВРИ, Классификатор – Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом № 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. [ 10 ]

В нормативных актах Российской Федерации нет определения термина «разрешенное использование земли » или «вид разрешенного использования земли ( участка) ».

Выбор вида разрешенного использования земельного участка

Нормативного определения указанного понятия не существует. Однако анализ действующего законодательства позволяет сказать, что вид разрешенного использования относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный сформирован, определяет его правовой режим, от которого зависит, как земельный предоставляется пользователям, как он может использоваться и в каких пределах им можно распоряжаться.

Изменение вида разрешенного использования земельных участков

Часто нового собственника земельного участка не устраивает его целевое назначение. Например, он приобрел участок с/х назначения, а хочет на нем возвести загородный дом и т.д. Можно, конечно, изменить его целевое назначение путем изменения категории земель, но в ряде случаев проще и дешевле менять не категорию земли, а вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, относящегося к той же категории.

Изменение ВРИ земельного участка

Имею земельный участок в собственности, который расположен рядом с трассой, участок этот отдельно стоящий. Хочу продавать шашлык на своей территории, а в последствии переоформить первый этаж моего дома под нежилое помещение и открыть магазин продуктов.

Обратилась в центр поддержки малого предпринимательства за консультацией по данному вопросу. Сказали начать с изменения условно разрешенного вида использования земельного.

Изменение ВРИ, кадастрой стоимости земельного участка.

В г. Благовещенск, Амурской обл. наша организация на праве собственности владеет участком, св-во от 05.12.2007 г. и распложенным на нем зданием бывшего Клуба (Всероссийского общества слепых). Свидетельство выдано на основании договора купли-продажи.

В соответствии с картой территориального зонирования, «Правил землепользования и застройки г. Благовещенска» попадает в зону Р-1, т.

О виде разрешенного использования земельного участка и порядке его изменения.

10 декабря 2014 года решением Тульской городской Думы № 5/95 внесены значительные изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования город Тула.

Размер платы за увеличение площади, которые находятся в частной собственности, из-за перераспределения земель в федеральной сфере, будет устанавливаться по определенным правилам.

Федеральным законом от 21.

Обзор нового классификатора видов разрешенного использования земельных участков (проблемные вопросы применения)

24 декабря 2014 года вступает в действие новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 1.

До введения в действие классификатора виды разрешенного использования определяются согласно градостроительным регламентам, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

Что такое ври земельного участка

В настоящее время единственно возможным способом изменения Категории или Вида разрешенного использования (ВРИ) является включение этого в проекты Генерального плана и Правил Землепользования и Застройки поселения (ПЗЗ) сельского поселения. Разработка, согласование Генплана и ПЗЗ, внесение изменений в утвержденные Генплан и ПЗЗ являются основным предметом деятельности проектного бюро «Red line »

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и устанавливает территориальные зоны, градостроительные регламенты.

Source: megatranslation.ru

Читайте также

Правила землепользования и застройки: что это такое

Если вы задумывались о том, как развить территорию своего города либо сохранить окружающую среду и объекты культурного наследия, и самое главное, чтобы это все было законно, то вам необходимо познакомиться с ПЗЗ.

ПЗЗ земельного участка — что это такое? Какие территории можно застраивать, а какие нет? На эти вопросы поможет ответить данная статья.

Содержание статьи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно!

Что такое ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это документ, который утверждается путем принятия нормативно-правовых актов. В этих документах прописаны территории, регламент градостроения, алгоритм применения этого документа и алгоритм внесения правок. Чтобы утвердить новое правило, должно обязательно пройти слушание.

Кто оформляет

Решение о том, что нужно подготовить проект правил землепользования и застройки, принимает глава местной администрации. Одновременно с принятием решений утверждается комиссионный состав, который готовит проект правил.

Проект проверяют органы местного самоуправления и по результатам проверки направляют его главе муниципального образования либо обратно комиссии (при отклонениях в плане). Далее работу выносят на общественное обсуждение.

Читайте в наших статьях: на каких основаниях производят снос незаконной постройки и как узаконить самовольную постройку.

Порядок подготовки проекта

Для того, чтобы в полной мере подготовить ПЗЗ, необходимо выполнить следующий ряд действий:

Глава местной администрации принимает решение о том, что нужно подготовить проект правил. Также он устанавливает этапы градостроительного зонирования, регламент проведения работ, сроков и иных регламентов касательно организации.

В это же время выбирают состав комиссии, которая будет отвечать за публичные обсуждения при их проведении.

Не позднее, чем через 10 дней с момента принятия решения публикуется информация в СМИ.

Происходит проверка органами местного самоуправления. Они проверяют его соответствие генеральному плану населения, генеральному плану округа, техническому регламенту, схемам планирования муниципальных районов.

Если результаты проверки положительные, то программу направляют главе муниципального образования. Если проверка не пройдена, то отправляется комиссии на доработку.

Глава муниципального образования проводит публичные слушания со списком поступивших заявок.

После завершения обсуждений комиссия организовывает внесение изменений и приводит программу главе местной администрации.

Он должен в течение 10 дней направить проект в представительный орган местного самоуправления либо отклонить его.

Структура

Проект положения состоит из двух частей:

Общая часть. Прописаны требования о том, как использовать земельные участки (ЗУ) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Обозначены застраиваемые земли и незастраиваемые. Также включает в себя информацию о регулировке пользования землей и стройкой. Одним словом, характеристика ЗУ.

Территориальная часть. Включает схемы всей местности с обозначенными зонами и границами.

Важно! ПЗЗ имеет юридическую власть и работает только в пределах границ местного самоуправления.

Содержание

Карта зон градостроения

План ПЗЗ включает в себя:

Порядок применения и изменения правил. Прописан порядок оформления документации, проведения слушаний, внесенные изменения и иные вопросы застройки.

Карту зон градостроения. Устанавливаются границы местностей. Главное требование — каждый земельный участок относится только к одной зоне. Но зоны не привязываются к одному ЗУ.

Градостроительный устав. Указаны виды использования ЗУ, самый большой и самый маленький размер участка. Также указываются ограничения, распространяемые на земельные участки и объекты строительства.

Что такое генеральный план

Это документ о планировании территории. В нем указываются основные направления развития территорий, соответствующие схемы (карты) и регламент их выполнения. Основной частью является крупное изображение в виде чертежа. В качестве объекта может быть как отдельный ЗУ, так и целый город или район.

Что такое кадастр, читайте в этой статье.

Заключение

Таким образом, правила значительно упрощают и ускоряют разрешение вопросов по установлению и изменению использования ЗУ в соответствии с законодательством. Также ПЗЗ созданы для того, чтобы не возникало конфликта между населением, властью и бизнесом. Это очень важный и полезный документ, который помогает развивать территориальную местность, учитывая мнение местных жителей.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно!

Изменение территориальной зоны земельного участка
Содержание

Территориальные зоны - элементы ПЗЗ поселения

Негативные последствия

Изменение территориальной зоны земельного участка

Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны ЗУ

Заявление об изменении территориальной зоны

Решение об изменении территориальной зоны ЗУ

Территориальные зоны - элементы ПЗЗ поселения

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам - результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Главные цели такого планирования ( статья 9 ГК РФ):

определение в документах территориального планирования назначения территорий:
исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов

обеспечение устойчивого развития территорий

развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур

учёт интересов:
граждан

объединений граждан

Российской Федерации

субъектов РФ

муниципальных образований

Градостроительная картина поселения отображается графически:

в генеральном плане

в карте функционального зонирования

Каждый цвет в этих чертежах соответствует конкретной территории поселения:

К признакам любой территориальной зоны относятся (пункты 2-4 статьи 85 ЗК РФ):

учёт особенностей зоны:
расположение

развитие

установленные границы

сочетание различных ВРИ ЗУ

установленные градостроительные регламенты, определяющие правовой режим:
земельных участков

всего, что:
находится над и под поверхностью ЗУ

используется при застройке и эксплуатации:
зданий

строений

сооружений

предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства на смежных ЗУ

Градостроительный регламент - порядок, вводимый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения. Он устанавливается в соответствии с ГК РФ. Он обязателен для исполнения:

собственниками ЗУ

землепользователями

землевладельцами

арендаторами ЗУ

вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю.

В случае, когда ВРИ ЗУ не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны,

земельный участок

объекты недвижимости, прочно связанные с ЗУ

не соответствуют градостроительному регламенту. Возможности развития территории надела ограничены.

Территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов. Градрегламенты определяют правовой режим ЗУ зоны. В этом состоит:

градостроительное значение территориальных зон

роль зон в формировании генерального плана поселения

Негативные последствия

Обязательность соблюдения регламентов градостроительства может стать причиной ограничений прав владельцев и пользователей ЗУ:

по застройке наделов

по эксплуатации возведённых капитальных объектов

Как бы ни были совершенны:

генеральный план

карта функционального зонирования территории

разработанные компетентными профессионалами совместно:

с муниципальными и региональными властями

с природоохранными, лесными и водными службами

с комитетами и министерствами

с органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры

с иными организациями

они не могут быть абсолютно идеальными. Их схемы и чертежи не вечны. Они меняются вместе с ПЗЗ.

Ситуации, когда возникают негативные последствия

Ошибки при формировании территориальных зон:

границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок

участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах

Это нарушение требований ГК РФ (пункт 4 статьи 40 ).

Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:

на ЗУ

на территориальные зоны

ВРИ ЗУ в зоне устанавливаются в соответствии:

с функциональным назначением участков

с проектами проектами планировки территорий

Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:

ЗУ

объектов капитального строительства

Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:

этажности

проценту застройки

Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:

невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
ЗУ

недвижимого имущества

причинение вреда правообладателям участков

снижение стоимости ЗУ и объектов капитального строительства

невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений

ПЗЗ и градостроительные регламенты препятствуют:
функционированию ОКС регионального или местного значения

размещению объектов капитального строительства регионального или местного значения

Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.

Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:

при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка

при доказательстве обстоятельств, что попунктно перечислены выше

подготовленных правообладателями земельных наделов.

Изменение территориальной зоны земельного участка

При изучении вопроса об изменении территориальной зоны нужно знать, что ПЗЗ:

это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГК РФ)

утверждаются нормативными правовыми актами:
органов местного самоуправления

органов государственной власти субъектов РФ

органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга

устанавливают:
территориальные зоны

градостроительные регламенты

порядок применения ПЗЗ

порядок внесения изменений в ПЗЗ

порядок включает:
карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон

градостроительные регламенты

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.

ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

Основаниями:

для рассмотрения вопроса овнесени изменений

для внесения изменений

могут служить определённые обстоятельства.

Перечень обстоятельств

При внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

генеральному плану

схеме территориального планирования

А) При получении предписания об устранении:

нарушений

ограничений

использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

Б) При поступлении предложений:

об изменении границ территориальных зон

об изменении градостроительных регламентов

Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Их авторами могут быть:

федеральные органы исполнительной власти

органы исполнительной власти субъектов РФ:
когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения

органы местного самоуправления муниципального района:
когда ПЗЗ препятствують функционированию и размещению объектов капитального строительства местного значения

органы местного самоуправления
когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:

когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
объектов федерального значения

объектов регионального значения

объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

уполномоченным федеральным органом исполнительной власти

уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ

уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

в инициативном порядке

в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты не используются эффективно

причиняется вред их правообладателям

снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства

не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений

Заявление об изменении территориальной зоны

Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.

Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:

доказывается нанесение вреда правообладателю участка

показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

Примерная формв заявления - здесь.

Решение об изменении территориальной зоны

Изменение территориальной зоны - задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии

от результатов публичных слушаний:
владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения

замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

Исключение:

изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании

Подача заявления об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки

в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ

или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения

предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации

организуются публичные слушания

о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
о дате и месте проведения

с информацией из проекта изменений в ПЗЗ

в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется

по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний

подготовленные документы отправляются главе администрации:
в течение 10 дней он должен принять решение:
о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления

об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ)

В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ

или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения

Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
в течение 30 дней он должен принять решение:
или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления

или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

О главном в заявлении

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.

Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:

убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ

содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при уже выполненном включении ЗУ в территориальную зону

Для одних участков потребуется подготовка отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:

или наделов

или расположенных на участках объектов недвижимости

Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:

противоречит статьям Градостроительного кодекса РФ

не учитывает существующее землепользование:
например, застройку объектами капитального строительства

не соответствует генплану поселения в части назначения территории

Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:

низкого бонитета

низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете

Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ - не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. Примером этому может послужить суд, в котором собственник оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны. Он обосновал свои требования следующими причинами:

на участке есть жилой дом

генеральный план поселения не несоответствует правилам землепользования и застройки

Полезная информация

Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь

Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) - читать здесь

С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь

Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь

Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь

С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.

О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.

С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.

Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.

Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.

С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.

С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

Смотрите также

Гипертонический тип рэг что это такое

Биопсия бронхов что это такое

Колбаса категории б что это такое

Ловер боди что это такое

Игрушка монтессори что это такое

Серозный децидуит что это такое

Кокки в мазке что это такое

Гипертрофия сердца что это такое

Меланж яичный сухой что это такое

Пластмасса что это такое

Ресивер для телевизора что это такое