Коммерческое жилье что это такое

что это такое в 2020 году? Что значит?

Вся недвижимость условно разделяется на жилую и коммерческую. Первая предназначена для проживания граждан, вторая – для ведения предпринимательской деятельности.

С недавнего времени широкое распространение получила коммерческая жилая недвижимость, ничего общего не имеющая с ведением предпринимательской деятельности, но пригодная для проживания на особых условиях.

Итак, коммерческое жильё: что это такое? Второе название этой категории недвижимости – апартаменты, столь популярные сегодня в столичном регионе.

В апартаментах можно жить, их можно покупать или брать в аренду. Однако статус такого жилья не является жилым, объекты не принадлежат к жилому фонду города, а значит на них не распространяются многие правила и требования, обязательные к исполнению застройщиками при строительстве обычных жилых домов.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

• офисные и складские помещения;
• промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
• торговые центры, магазины, отели;
• водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
• земельные участки и иные естественные угодья;
• социальные помещения;
• коммерческое жильё.

Все перечисленные объекты, кроме двух последних, являются абсолютно коммерческими. Последние две категории могут приносить прибыль своим владельцам только если будут использоваться по определенному назначению.

Особенности коммерческого жилья

Коммерческое жильё – это апартаменты. В Москве в 2020 году такой вид жилой недвижимости пользуется огромной популярностью.

Потенциальных владельцев жилья такого типа прежде всего привлекает более низкая стоимость квадратных метров. Стоимость апартаментов по сравнению с обычными жилыми квартирами в Москве ниже примерно на 20 %.

Чтобы покупка коммерческого жилья не стала «котом в мешке», нужно знать основные достоинства и недостатки такого типа недвижимости.

Достоинства апартаментов заключаются в следующем:

• более низкая стоимость квадратного метра;
• расположение в центральных районах города;
• огромные площади квартир (часто с панорамными окнами, высокими потолками и прочими элементами жилья повышенной комфортности).

В целом, больше достоинств у такого жилья нет. В остальном начинают проявляться недостатки.

Очевидные минусы коммерческого жилья – это:

• высокие коммунальные платежи;
• высокие налоги;
• несоблюдение норм и требований, предъявляемым к жилым помещениям;
• отсутствие статуса жилой недвижимости;
• невозможность получения постоянной регистрации.

Коммерческое жильё – это все-таки недвижимость, имеющая статус коммерческого. Все требования СанПиНа и других нормативов по жилым помещениям строителями апартаментов не соблюдаются.

Иногда с первого взгляда такие нарушения не бросаются в глаза. Чаще они проявляются уже спустя время после проживания в апартаментах.

К примеру, прямо напротив Ваших окон может внезапно притык вырасти новое здание, преграждающее поступление солнечного света в Вашу квартиру. Обычно в апартаментах нет достаточного числа парковочных мест для проживающих граждан.

В апартаментах можно оформить только временную регистрацию сроком не более 5 лет для граждан страны.

Все нормативы начисления платежей по коммунальным услугам в жилых помещениях к апартаментам не применяются. Поэтому жильцам иногда приходится платить ежемесячно огромные суммы за коммуналку, такие как платят владельцы офисов.

Ведь по сути коммерческое жильё – это тот же офис, только в котором предусмотрено все необходимое для проживания граждан.

По коммерческому жилью нельзя получить налоговый вычет в размере 13%, поскольку объекты не относятся к жилой недвижимости. На апартаменты действуют повышенные ставки налогообложения. Собственники такого жилья ежегодно переплачивают около 20 % налогов.

Сдача в аренду

Апартаменты в идеале должны рассматриваться приобретающими их гражданами как арендное коммерческое жильё. Весь коммерческий характер данной недвижимости проявляется в том, что она рассматривается в качестве инструмента инвестирования денежных средств для будущего извлечения выгоды при сдаче ее в аренду третьим лицам.

Сегодня основные покупатели апартаментов – это именно богатые граждане, которые таким способом совершают инвестирование своих средств. Покупая коммерческое жильё, они сдают его в аренду.

Снимать апартаменты удобно, ведь они располагаются в центральных районах, обычно около станций метро. В них есть все необходимое для жизни, как правило, присутствуют хорошие соседи из молодых и работающих граждан. В таких объектах обычно не живут пенсионеры, личности маргинального типа или иные подозрительные граждане.

Термины «коммерческое жильё» и «апартаменты» не закреплены ни на федеральном, ни на региональном нормативном уровне.

Изначально апартаменты были придуманы для того, чтобы обеспеченные бизнесмены могли купить квартиры в больших бизнес-центрах тех городов, где они часто бывают по работе . Это было бы удобно для проживания.

Позже они стали популярным способом инвестирования денежных средств для дальнейшей сдачи в аренду.

Для собственного проживания апартаменты покупают редко. Возможно в ближайшее время, когда на законодательном уровне будут урегулированы данные понятия, спрос на этот тип недвижимости возрастёт среди обычного населения.

Чем коммерческое жильё отличается от коммерческого найма?

Многие ошибочно связывают два понятия «коммерческое жильё» и «коммерческий найм». Это совершенно разные категории недвижимости, имеющие регламентированные различия.

Существует коммерческое жильё государственного жилого фонда, которое сдаётся гражданам в аренду по договору коммерческого найма. Такие помещения имеют официальный статус жилых, к апартаментам они не имеют никакого отношения.

Весь жилой фонд в стране можно использовать по коммерческому найму или по социальному найму. По социальному найму предоставляется жильё только той категории населения, которая признана нуждающейся в жильё.

По коммерческому найму снять квартиру может любой желающий. По сути коммерческий найм – это обычная аренда жилья, где арендатором выступает физическое лицо и члены его семьи.

Граждане, заселившиеся в квартиру по договору коммерческого найма, не имеют права на использование недвижимости в имущественных сделках и на последующею приватизацию объекта.

В целом же, заключаются договоры коммерческого найма по тому же порядку, что и договоры социального найма. Социальное жильё в последующем владельцы смогут приватизировать и оформить в собственность, если будут соблюдены все законодательные требования данной процедуры.

Жильё, взятое в аренду по договору коммерческого найма, нужно:

• использовать исключительно для проживания;
• использовать с обеспечением его первоначального состояния;
• регулярно оплачивать пользование жилым помещением.

Какие-либо строительные работы по перепланировке или переустройству такого жилья нельзя проводить без получения согласия арендодателя.

Если владелец жилья причинит ущерб ему или находящему в нем имуществу, будет иметь просрочку по платежам более полугода, договор коммерческого найма может быть в принудительном порядке расторгнут, в жилец выселен.

Как получить прописку в апартаментах?

Оформление регистрации в недвижимости, в которой гражданин проживает, для многих является важным пунктом нормального существования. С апартаментами оформление прописки становится гораздо более затруднительной процедурой, но вполне решаемой.

Коммерческое жильё с пропиской — не заоблачная мечта, а вполне реальная возможность.

Получить прописку в коммерческом жильё можно несколькими способами:

1. Оформление постоянной регистрации возможно только в том случае, если объект недвижимости будет переведён в статус жилого.
2. Оформление временной регистрации допускается сроком не более 5 лет.

Временная регистрация по сути даёт такие же привилегии для граждан, как и постоянная. Они будут прикреплены к местной поликлинике, их дети будет ходить в местную школу или детский сад. При этом временную регистрацию придётся постоянно продлевать.

При этом не в каждом лофте можно будет получить прописку. Для того, чтобы регистрация даже временная была возможна, нужно, чтобы объект был приравнен к недвижимости гостиничного типа. Это означает, что квартира должна быть оборудована санузлом и необходимыми для нормальной жизни коммуникациями. Причём эта информация обязательно должна быть документально зафиксирована.

Для получения прописки в апартаментах нужно лишь согласие собственника помещения. Таким собственником по сути будет выступать сам владелец апартаментов. Количество пролонгаций временной регистрации законодательно никак не ограничено.

Перевести же коммерческую недвижимость в жилой тип собственнику будет очень непросто. Это длительная процедура по сбору документов и проведению многочисленных проверок, на основании которых комиссия могла быть сделать вывод о том, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности.

Подавать документы на смену статуса недвижимости нужно в местную администрацию. Однако чаще всего решить вопрос мирно с администрацией не получается, окончательное решение выносит суд.

Так как помещения по сути своей не имеют статуса жилых, застройщике при возведении таких объектов часто нарушают правила пожарной безопасности и санитарные требования. Выясняется это обычно, когда собственник пытается изменить статус недвижимости и встречает существенные трудности.

Коммерческое жильё – это недвижимость в виде апартаментов, в которых физические лица могут приживать даже без получения недвижимостью статуса жилых объектов.

В таких квартирах нельзя получить постоянную регистрацию, высокие коммунальные платежи, не соблюдены правила пожарной безопасности и санитарные требования.

Конечно, апартаменты стоят гораздо дешевле аналогичных квартир в многоэтажных домах тех же районов, но потенциальным покупателям стоит несколько раз подумать, прежде чем совершать такую покупку, никак не урегулированную сегодня в законодательстве страны.

Читайте также:

Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления

Первоначально установлена градация: вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Но сегодня все несколько иначе. Существует и такая категория, как коммерческое жилье. Иное название - апартаменты. Что это такое? Какие плюсы и минусы покупки таких помещений? Как это расценивается с точки зрения законодательства? Ответы на эти и другие важные вопросы - в статье.

Что такое коммерческая недвижимость?

Начнем с самого главного определения. Коммерческой недвижимостью считаются различные сооружения, земельные участки, здания, что используются их владельцами, нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности. Цель последней - получение постоянной прибыли, периодического прироста капитала, доходов от сдачи внаем. Это и один из вариантов инвестирования.

Приведем самые распространенные объекты, которые можно назвать коммерческой недвижимостью:

• Сельскохозяйственные предприятия.
• Промышленные объекты.
• Отели, гостиницы, хостелы.
• Складские помещения, гаражи.
• Офисные структуры.
• Торговые центры и магазины.

Что еще выступает коммерческой недвижимостью?

Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:

• Земельные и иные естественные угодья.
• Определенные участки подземных недр.
• Разграниченные водные объекты.
• Лесные участки.
• Многолетние насаждения.
• Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.

Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.

Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.

Категории

Теперь - градация коммерческой недвижимости:

• Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
• Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
• Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
• Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
• Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
• Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.

При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение - между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.

Может ли коммерческая недвижимость быть жилой?

Несмотря на то что изначально недвижимость разделялась на коммерческую и жилую, такое понятие, как "коммерческое жилье", сегодня тоже имеет место. Но что это?

Здесь подразумевается абсолютно любая жилая недвижимость, использование которой позволяет получать прибыль.

Пример коммерческого жилья

Самый распространенный пример такого жилья - это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью. По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости. Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна - получение прибыли.

Но в тот же момент каждая квартира в таком доме - это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.

Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием "апартаменты".

Распространенность явления

Как показывает статистика, более четверти недвижимости на первичном рынке жилья в Москве - это именно апартаменты. Почему они так распространены? Все дело в низкой цене, что огромный плюс для продажи жилья в столичном регионе РФ.

Но покупатели не обращают внимание на большой недостаток - правовой статус таковых помещений еще четко не прописан. Формально данные апартаменты - это нежилая недвижимость. Несмотря на то, что они полностью пригодны для проживания людей, активно включаются в планы и проекты административных центров, гостиничных комплексов.

На долю апартаментов в той же Москве приходится около 26-28 % всех предложений по продаже жилья. Крупнейшими реализаторами тут выступают такие крупные компании, как "Тушино 2018", "Символ", "ЗилАрт" и проч.

Сколько стоит коммерческое жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в типичных жилых многоэтажках, то они будут на 20-25 % ниже по стоимости. Притом характеристики помещений при этом будут аналогичными.

На кого рассчитано предложение?

Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.

Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше - больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.

На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.

Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.

Кому апартаменты интересны сегодня?

Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.

Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.

В первую очередь, термины "коммерческое жилье", "апартаменты" вообще не закреплены на законодательном уровне - ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты - жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.

Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.

Вопрос прописки

Коммерческое жилье для военнослужащих - не есть апартаменты. Это квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма.

Второй существенный минус апартаментов - по закону они не предназначены для постоянного проживания. Следовательно, даже будучи их собственником и все время живя там, прописаться в таком помещении невозможно. Есть лишь одно исключение: регистрация в апартаментах возможна в случае, если они являются составляющими гостиничного комплекса.

Где возможно зарегистрироваться?

По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений - гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.

Если же апартаменты - часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет. Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах. То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке. Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.

Особенности налогообложения

С налоговой платой за коммерческое жилье тоже не все гладко. Так как апартаменты по факту не относятся к жилому фонду, тут невозможно получить налоговый вычет 13 %.

Но при этом сами налоги на имущество взимаются по высоким ставкам, ведь законодательно оно является коммерческим. Поэтому собственник апартаментов, в сравнении с собственником обычной квартиры, переплачивает в области налогов 20-25 %. Притом ежегодно.

При определении налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости) минимальная ставка для апартаментов - 0,5 %, максимальная - 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Что же касается стандартной жилой недвижимости, то в ее отношении действует ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Самые невыгодные с налоговой точки зрения здесь апартаменты, расположенные в офисном, торговом комплексе, в здании, предназначенном для заведений общепита. Ставка тут - 1-2 %. Самые экономичные - апартаменты в гостиницах. Максимальный размер ставки - 0,5 %.

Можно ли приватизировать коммерческое жилье? Тут тоже свои "заморочки". Порой новоселам предлагаются договоры, где они являются собственниками не квартиры, а какой-либо доли в общем имуществе.

Тарифы

Что касается тарифов на коммунальные услуги, с апартаментами снова сложности. К ним не будут предъявляться требования ЖК, обязательные для жилого сектора в отношении управления общим имуществом.

Так, владельцы апартаментов не могут повлиять на величину тарифов, что выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания, придомовой территории, инфраструктуры вообще. Поэтому коммунальные платежи тут определенно выше, если сравнивать с обычными квартирами. В среднем, на 15 %.

Нерегламентированная инфраструктура

Еще один тревожный минус, на который нужно обратить внимание перед покупкой апартаментов. За девелопером не закрепляется обязанность благоустраивать прилегающую к коммерческой недвижимости территорию. То есть, возле вашего дома может никогда не появиться зеленая зона, газоны, детские площадки, места для временной парковки авто и пешеходные дорожки.

Обратите внимание и на соседей. Если апартаменты располагаются в бизнес-центре, то в вашем доме будут самые разнообразные визитеры, курьеры. Под окнами может расположиться место для курения или автомобильная парковка для офисных работников.

Нормы СанПиНа

В заключение добавим, что на коммерческое жилье не распространяются санитарные нормы, которые должны строго соблюдать строительные компании, возводящие стандартное жилье. По уровню освещенности, шумоизоляции, инсоляции.

Особенно это тревожно для апартаментов, обустроенных в старых промышленных комплексах, прошедших через реконструкцию. То есть, бывших заводов, фабрик, складов. Многих привлекают так называемые лофты, но насколько безопасно вам будет там?

Если предприятие, ранее находившееся там, так или иначе, было связано с химической промышленностью, вредными отходами, то жить в подобном помещении просто опасно. Так как срок распада таких веществ составляет десятки, а то и сотни лет.

Коммерческое жилье - так называются апартаменты. Ранее они привлекали только бизнесменов и инвесторов. Сегодня - обычных граждан, заинтересованных в доступном личном жилье. Но по факту более низкая стоимость апартаментов выливается в целый ряд минусов, которые даже ее не могут оправдать.

что это такое, с правом выкупа

Коммерческий найм, или аренда, представляет собой пользование недвижимостью на платной основе. В то же время такой вид сделки не считается бизнесом.

Содержание статьи

Понятие коммерческий найм

На законодательном уровне нет чётких требований и норм, которым должен соответствовать договор найма. Участники в большинстве случаев используют при оформлении контракта Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Коммерческий найм — это предоставление недвижимости лицам для их временного пребывания в ней исключительно на платной основе. Об этом гласит статья номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Давайте разберём нюансы такого рода сделки:

1. Предоставлять жильё во временное пользование может как его владелец, так и его доверительное лицо.
2. Снимать помещения здесь могут только обычные граждане (физические лица). Для юридических лиц предусмотрен контракт аренды.
3. Квартиросъёмщик должен использовать предоставленную жилплощадь только для проживания. Запрещается использовать её для ведения бизнеса.

Временные жильцы не имеют права распоряжаться предоставленной недвижимостью: продавать, сдавать в найм другим лицам, производить обмен. Таким правом наделён исключительно собственник квартиры.

Каким образом заключается контракт?

Если участники решают оформить контракт, то они должны опираться в этом случае на Гражданский Кодекс Российской Федерации. Давайте разберём, какие условия существуют для недвижимости, временно передаваемой в пользование другим участникам:

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

1. Жилая площадь должна быть обособленной, то есть иметь стены, перегородки и отдельный вход в неё.
2. Недвижимость должна соответствовать всем требованиям и нормам СанПиНа, быть безрамной для жизни людей.
3. По контракту найма во временное пользование может быть передана какая-либо часть имущества, например, только комната.

В договоре также необходимо отметить пункты под названием «существенные условия сделки»:

• Название объекта, который будет передан в найм.
• Период действия контракта. В статье номер 683 сообщается, что максимальный срок действия такого договора — пять лет. Если стороны не указали в нём длительность действия, то по умолчанию он будет приравнен к пяти годам.
• Размер ежемесячных платежей за пользование квартирой. Коммунальные платежи и прочие услуги оплачиваются отдельно, сумма будет зависеть напрямую от количества потребляемых ресурсов квартиросъёмщиком и членами его семьи.
• Список людей, которые будут проживать с квартиросъёмщиком. Детей в этом случае указывать необязательно.
• Список имущества, находящегося в квартире на момент её передачи другим лицам.
• Другие важные условия, которые предварительно должны согласовать участники контракта.

Договор должен быть оформлен в письменном виде, подписан обеими сторонами. Заверять у нотариуса такую сделку необязательно. Если вы сдаёте помещение на срок более одного года, то контракт должен быть официально зарегистрирован в Росреестре.

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация - гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Собственнику важно понимать, что в период действия контракта он не имеет права распоряжаться своим имуществом: продавать, производить обмен, сдавать ещё кому-либо. Такие ограничения считаются обременением. Если сдавать квартиру хозяин собирается на срок менее года, то договор регистрировать не нужно.

Перечень документов для заключения договора контракта:

• Паспорта всех участников сделки, а для детей до 14 лет необходимо предоставить их свидетельства о рождении.
• Документ, подтверждающий право собственности на жильё.
• Сам контракт коммерческого найма и передаточный акт.

Если договор будет регистрироваться в Росреестре, то необходимо будет оплатить государственную пошлину.

Скачать образец коммерческого контракта жилого фонда можно по этой ссылке

Как пользоваться недвижимостью?

Люди, временно проживающие в съёмной квартире, должны следовать всем условиям контракта, а также соблюдать нормы, установленные жилищным законодательством. Если граждане нарушают правила и нормы, то контракт может быть расторгнут раньше, чем он закончит своё действие, а они принудительно выселяются из жилья. Главные обязанности квартиросъёмщиков, установленные в Гражданском Кодексе Российской Федерации:

1. Объект съёма должен использоваться исключительно для проживания граждан. Другие действия запрещены.
2. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире, оно должно иметь достойный вид.
3. Вовремя вносить ежемесячные платежи за пользование жилой площадью.

Любые ремонтные и строительные работы должны быть заранее согласованы с хозяином недвижимости. Без его ведома такая деятельность недопустима. Так как при оформлении контракта указывается вся информация о будущих жильцах квартиры, то они имеют полное право сделать временную регистрацию в ней.

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация - гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Делать это необходимо в Федеральной Миграционной Службе. Регистрироваться нужно в обязательном порядке, это закономерные требования службы. Если этого не сделать, то лицам, временно проживающим в квартире, и его собственнику грозит административная ответственность. Для того чтобы зарегистрироваться, нужно принести подлинник договора найма. Регистрация будет сделана на весь срок действия контракта.

В случае если оба участника добросовестно выполняют условия договора и у них не имеется взаимных претензий, то сделка прекращается после истечения срока действия контракта. Квартиросъёмщик может также продлить контракт, если собственник недвижимости не нашёл других нанимателей, которые полностью бы его устраивали.

Коммерческие отношения могут быть прекращены досрочно, на тех условиях, которые прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Как расторгнуть договор?

Статья номер 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентирует правила прекращения сделки. Если контракт расторгается в одностороннем порядке, то квартиросъёмщик не должен сообщать о причинах, которые этому способствовали. Ему нужно сообщить об этом владельцу жилья за три месяца до выезда из него. Если собственник решает досрочно прекратить коммерческие отношения, то он должен обосновать такие действия:

• Предоставить квартиросъёмщику документ о просрочке ежемесячных взносов за жильё на протяжении полугода. Если квартира сдаётся на короткий срок, то достаточно всего двух месяцев просрочки.
• Нанесён серьёзный материальный ущерб имуществу и самой квартире.

Все вышеперечисленные пункты служат веским поводом для выселения недобросовестных жильцов. Если они не покинули помещение в оговорённый срок, то выселить их можно по решению суда.

Нюансы выселения лиц по решению судебного учреждения:

• Судебные органы имеют полное право дать квартиросъёмщику период (не более одного года) для того, чтобы он устранил нарушения, которые способствовали его выселению (полностью погасить задолженность перед собственником или провести ремонтные работы за свой счёт).
• Если в течение указанного срока квартиросъёмщик не выполнил требования суда, то в этом случае он безоговорочно будет выселен из квартиры.
• Если судебное учреждение принесло решение выселить недобросовестного жильца, то по его просьбе ему может быть предоставлена отсрочка. В течение действия отсрочки он должен найти себе новую жилую площадь и полностью освободить предыдущую квартиру.

Чтобы доказать факт порчи имущества, находящегося в квартире, собственнику важно принести доказательства. Здесь будет необходим акт приёма-передачи объекта, так как в нём точно указано первоначальное состояние имущества и квартиры в целом.

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация - гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Если имуществу владельца жилья нанесён серьёзный ущерб, то он должен предоставить в суд два документа: передаточный акт, в котором указано первоначальное состояние недвижимости и всех её предметов, и акт о текущем состоянии своего жилья. Составлять такой документ может сам собственник совместно с квартиросъёмщиком, либо с привлечением уполномоченных лиц жилищного контроля и надзора.

В законе не описываются степени повреждения объекта недвижимости и его имущества, которые бы служили главной причиной для выселения жильцов. Каждый случай судебным учреждением рассматривается персонально с учётом доказывающих фактов.

Если в самом начале судебного разбирательства квартиросъёмщик устраняет все причины, служившие поводом для принудительного выселения, то исковое заявление аннулируется.

Условия, служащие для досрочного прерывания коммерческих отношений обеими сторонами:

• Обнаружились основания, в связи с которыми недвижимость больше не может использоваться для постоянного проживания в ней.
• Жильё перешло в статус аварийного фонда.
• Другие причины, указанные в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Важно! Вышеперечисленные пункты вовсе не обязательно должны нарушаться одним из участников сделки. Здесь причинами для ухудшения жилищных условий может стать стихийное бедствие, аварийные или форс-мажорные ситуации, неадекватные действия соседей по квартире и прочее. Во всех этих случаях один участник имеет полное право расторгнуть договор. Если вторая сторона не даёт на это своё согласие, то конфликт будет решаться в судебном порядке.

Алгоритм расторжения коммерческой сделки:

• Квартиросъёмщик и его члены семьи должны освободить жилую площадь в течение того периода, который указало судебное учреждение.
• Когда собственник обращается в судебное учреждение, одновременно с этим Федеральная Миграционная Служба отменяет регистрацию всех лиц, проживающих в квартире.
• Квартиросъёмщик обязан рассчитаться с владельцем недвижимости по всем платежам: за съём жилья, по коммунальным платежам.

В случае досрочного прекращения коммерческих отношений квартиросъёмщик должен вернуть объект недвижимости её собственнику. Здесь нужно составить акт приёма-передачи жилплощади в двух экземплярах, в котором будет отражено актуальное её состояние и состояние имущества.

Если же временные жильцы выселяются по решению суда, то передаточный акт о состоянии недвижимого имущества составляется судебными приставами. А также квартиросъёмщик обязан оплатить материальный ущерб во время пользования квартирой.

Полезные материалы

Ознакомиться со статьёй номер 683 Гражданского Кодекса Российской Федерации можно по ссылке здесь

Ознакомиться со статьёй номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации можно по этой ссылке

Самостоятельно изучить информацию в статье номер 674 можно по этой ссылке

Рейтинг автора

Автор статьи

Юрист с 7-летним стажем. Специализация - гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Написано статей

Следующая

АрендаОсобенности договора посуточной аренды квартиры

в чем разница и как составить — ДомКлик

Многие из нас сдают свое жилье или, наоборот, снимают квартиры или комнаты. В статье расскажем, что такое договор найма жилья, чем он отличается от договора аренды и можно ли составить его самостоятельно. Также поговорим о важных нюансах, связанных со сроками проживания в квартире, которая сдается.

Договор аренды или договор найма: в чем разница

В повседневной речи обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья — когда один человек сдает квартиру, комнату или дом другому человеку.

Закон же четко разделяет договор аренды жилого помещения, который заключается с юридическим лицом, и договор коммерческого найма жилого помещения, который заключается между физическими лицами. Важно знать эту разницу.

Мы будем говорить именно о тех случаях, когда один человек сдает жилье другому — по договору коммерческого найма жилого помещения.

Согласно главе 35 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) — предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как составить договор найма

Договор коммерческого найма жилья — основной документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса РФ). Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников. Что обязательно нужно указать в договоре?

✓

Предмет договора

Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.

✓

Права и обязанности сторон

Тут, как следует из названия, указываются права и обязанности участников договора. В том числе условия, касающиеся использования помещения, его сохранности, вселения других жильцов, оплаты, проведения ремонта, предоставления коммунальных услуг.

✓

Условия оплаты

В этом пункте, который обычно прописывается отдельно, указываются условия и подробности, связанные с финансовой стороной вопроса. Сумма оплаты, сроки, пени в случае просрочки, в каком виде будет производится оплата (наличными или на карту).

✓

Данные сторон сделки

Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться. 

Важно!

В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражает реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.

Срок договора

Срок договора — важная деталь. Если этот пункт в документе отсутствует, то по закону такой договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). 

Если собственник продает жилье и грозит выселением

Согласно гл. 35 ГК РФ ст. 674, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

То есть собственник, продающий квартиру, не имеет права выставить вас за дверь в случае ее продажи (если такой пункт не прописан в договоре). Если хозяин квартиры, которую вы снимаете, продал ее новому владельцу — вы имеете полное право остаться жить в квартире, но платить в этом случае будете новому собственнику.

На практике, конечно, все немного иначе. Обычно люди идут друг другу навстречу и договариваются. Но чтобы договариваться было проще, а каждый из участников четко знал свои права и права другого, и существует договор коммерческого найма жилья.

---

Сейчас читают

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Что делать, если собственник повышает плату за аренду квартиры

Как сделать съемную квартиру уютной, если хозяева против ремонта

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Коммерческое жилье: государство в роли наймодателя

8 ноября т. г. Глава государства подписал Указ № 512 "О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда" (далее — Указ № 512). По мнению законодателей, данный нормативный документ станет первым действенным шагом на пути создания нового вида государственного жилья — жилья коммерческого использования и, что самое главное, позволит в определенной степени решить квартирный вопрос граждан независимо от их "нуждаемости".

О необходимости развивать в стране "арендное" жилье говорилось неоднократно. Особенно остро в этом нуждается столица, где наблюдается парадокс: рост количества нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличивается пропорционально объему жилищного строительства. В сложившихся экономических условиях предоставление льготных кредитов стало для государства непосильной ношей. Поэтому Правительство определило несколько приоритетных механизмов снятия с бюджета бремени господдержки малообеспеченных граждан, одним из которых как раз является строительство домов для коммерческого использования.

Механизм для сдачи жилья в коммерческое использование предлагает Указ № 512, которым определено создание фонда коммерческого жилья из имеющихся свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда, в т. ч. приобретенных, построенных (реконструируемых) жилых домов специально с этой целью. Изначально следует отметить, что формирование фонда жилья коммерческого использования будет вестись за счет бюджетных средств и средств, полученных от сдачи жилья, "иных источников, не запрещенных законодательством".

Законодательным документом определен порядок включения жилых помещений государственного жилищного фонда в состав коммерческого использования. Он прост и аналогичен включению жилья в состав социального — по решению местных исполнительных органов. Также облисполкомы вправе направить построенные жилые помещения в состав жилья коммерческого использования.

К слову, список данных квартир исполнительные комитеты должны сформировать до 1 января 2012 г., поскольку именно в первый день нового года Указ вступает в силу. К этому же времени Правительство должно определить базовую ставку платы за пользование данным жильем, к которой в зависимости от места нахождения помещения будет применяться тот или иной коэффициент. "Строительство жилья коммерческого использования государственного жилищного фонда в Беларуси преследует две цели: стать альтернативой на рынке найма жилья частного жилищного фонда, а также снизить рыночную цену найма частного жилья, — отметила заведующая юридическим сектором Управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Н. А. Кухарчик. — Поэтому предполагается, что плата за пользование жилыми помещениями коммерческого найма в госфонде будет ниже, установленной на частном рынке найма жилья".

Согласно Указу, порядок предоставления жилья коммерческого использования и коэффициент оплаты за его пользование в зависимости от местонахождения будут определять облисполкомы. "Это позволит местным исполнительным и распорядительным органам "корректировать" миграцию трудоспособного населения, направляя его в тот или иной населенный пункт, избегая концентрации большого числа граждан, к примеру, в одном областном центре", — отметила собеседница. При этом нормативным документом установлено, что право на предоставление таких помещений имеют все граждане — как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на таком учете, но преимущество будет иметь первая категория.

Порядок оплаты за жилищно-коммунальные услуги идентичен тому, что установлен для граждан, проживающих в собственных квартирах.

Что касается порядка заключения договора найма жилого помещения коммерческого использования, то информация о наличии такого жилья будет размещена на сайтах, информационных стендах местных исполкомов, а также госорганов, имеющих жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и в других, доступных для граждан, местах. Желающие в течение не менее 15 дней с момента размещения информации должны будут подать заявления. После этого исполкомы рассмотрят их, и в порядке поступления, а при наличии граждан, состоящих на учете нуждающихся, в порядке очередности постановки на данный учет, будет предоставлено жилье коммерческого использования.

Срок договора найма таких помещений составляет не более 5 лет. Это предельный период, но в последующем договор пролонгируется на новый срок. Как отметила Н. А. Кухарчик, при условии надлежащего исполнения нанимателем своих обязанностей (отсутствие задолженности по оплате, в т. ч. услуг ЖКХ, и претензий со стороны обслуживающих объект организаций) он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. Кроме того, собеседница подчеркнула, что при необходимости договор найма может быть перезаключен с одним из членов семьи в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом она отметила, что, согласно Указу, квартиры коммерческого использования не подлежат обмену, разделу, продаже или приватизации, а также сдаче по договору поднайма.

"Данный вид жилья будет востребован в Беларуси, — убеждена специалист. — Ведь для семьи привлекательнее нанимать госжилье по доступной цене, чем снимать его у "частника" по цене 200–300 долларов или, например, выплачивать в течение 20 лет дорогостоящий кредит. Конечно, жилье коммерческого использования не заменяет собственного, но является ему хорошей альтернативой".

Следует отметить, что в формирование фонда жилых помещений коммерческого использования могут включаться и госорганы, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилые помещения. Причем приоритет предоставления между работниками организации и другими гражданами может быть определен в коллективном договоре.

Важным для государства является участие инвесторов в развитии нового вида жилья в республике. По мнению специалистов, привлечение частного капитала в строительство домов коммерческого использования позволит не только снизить финансовую нагрузку на бюджет, но и усовершенствовать систему управления жилищным фондом.

В качестве примера взаимодействия государства и частника можно привести опыт Москвы, который, к слову, рассматривался в рамках подготовки Указа № 512. Изначально право развивать сферу арендного жилья было предоставлено коммерческим строительным организациям, которые имели возможность использовать закрытые паевые инвестиционные фонды. Это позволило увеличить уровень доходности данного бизнеса и сократить срок окупаемости арендных комплексов до 6 лет.

Если рассматривать европейский опыт, то там окупаемость доходных домов и того меньше. Этот показатель достигается за счет высокой скорости строительства.

Что касается Беларуси, то о сроках окупаемости данного жилья говорить пока рано. Сегодня только возводятся первые два арендных дома на территории Парка высоких технологий для его резидентов, и механизм коммерческого найма "не обкатан". Будем надеяться на положительные результаты и нововведения в законодательстве, которые привлекут в данную сферу коммерческих застройщиков. И хорошо бы это сделать на начальном этапе "арендного" пути…

Коммерческий найм муниципального жилья. Можно ли это делать и что это такое?

Невзирая на то, что в начале 20-го века прошла большая череда приватизаций жилья, есть процент населения, который все еще продолжает жить в муниципальных квартирах.

Еще одно название муниципальных квартир - социальное жилье. Такие квартиры находятся в государственной собственности и предоставляются нанимателю в бесплатное использование.

Собственники таких жилищ, имеющие еще одно место для проживания, часто думают о том, возможно ли на законном основании сдавать внаем не приватизированное жилье? 

 Можно ли сдавать не приватизированное жилье?

Можно с уверенностью ответить - да! Сейчас сдавать в аренду жилплощадь, является для многих людей одним из стабильных источников дохода, в частности это касается людей, находящихся на пенсии.

Когда вы заключаете соглашение о социальном найме, вы становитесь арендатором жилья.

Руководствуясь статьей 76 Жилищного Кодекса РФ, если вы собираетесь сдавать в аренду социальную недвижимость, нужно обратиться в органы местного управления, чтобы получить письменное разрешение на сдачу жилья от владельца, которым является муниципалитет.

Документ следует заверить подписями тех людей, которые указаны в социальном договоре найма, а также потребуются подписи будущих нанимателей жилья.

Заявление рассматривается в срок до 10 банковских дней. И следует запомнить, что в случае отрицательного решения, должны быть обозначены четкие аргументы.

Алгоритм действий и список документов

Когда у вас на руках уже имеется письменное разрешение на сдачу муниципальное жилья внаем, можно начинать составление договора. Для этого нужны паспорта двух сторон, участвующих в соглашении, а также решение администрации о возможности предоставлять внаем социальное жилье и социальный договор найма арендатора.

Требование, которое установлено в обязательном порядке - заключение соглашения о поднайме в письменном виде. Следующим шагом будет регистрация соглашения в ЖЕУ. Стоит запомнить, что пользоваться муниципальным жильем на свое усмотрение субарендатор не имеет права. Так же, как и прямой арендатор, он не в праве ее обменять, подарить или продать.

Жилье может использоваться с целью личного проживания субарендатора. В иных целях она не может использоваться.

Даже в случае заключения договора о поднайме, вся ответственность перед муниципалитетом ложится на наймодателя. Если между субарендатором и наймодателем заключается стандартный договор, не сообщая в муниципалитет и не регистрируя соглашение, действия наймодателя вполне могут считать незаконными.

Социальный и коммерческий наем муниципального жилья

На основании статьи 60 Жилищного Кодекса РФ составляется соглашение социального найма жилья. Этот документ подтверждает намерения наймодателя предоставить нанимателю жилплощадь для временного пользования.

Арендатор муниципальной собственности также может сдать в субаренду жилплощадь, которая находится в собственности муниципалитета или жилищного фонда государства. В таком случае арендодатель выступает в качестве уполномоченного представителя собственника, который действует на основании договора социального найма. Чаше всего в таких договорах не указан срок действия.

Когда аренда жилья коммерческого характера, найм жилплощади представляет собой соглашение между арендодателем и субарендатором, которое подразумевает аренду на возмездном основании.

Зачастую, в таких соглашениях субарендатором выступает физическое лицо.

Юридическое лицо может заключить договор коммерческого найма, только тогда, когда жилая площадь будет использована поднанимателем для личного проживания. Не только всю площадь квартиры можно предоставить на основании коммерческого найма, но и отдельную ее часть.

В домах многоквартирного типа в соглашении о коммерческом найме социального жилья указывается не только квартира, которая является объектом сделки, но и места всеобщего использования (подъезд, лифт и т.п.), а также несущие конструкции.

На основании договора найма, который вы заключили, будет осуществляться оплата за социальное жилье.

Когда заключается соглашение социального найма, то чаще всего оплата производится только за коммунальные услуги. А вот на основании коммерческого договора взимается фиксированная ежемесячная плата, установленная арендодателем.

Но прежде всего рекомендуется перечитать договор имеющегося социального найма, чтобы убедится в отсутствии подводных камней.

И не забывайте, что соглашение с субарендатором заключается только в письменном виде, а после его нужно зарегистрировать. Иначе ваши действия могут посчитать неправомерными, обвинить в сокрытии от уплаты налогов и получения личной выгоды, финансового характера.

В таком случае квартиру скорее всего изымет государство, на основании судебного решения.

Виды договоров социального найма

Сперва внимательно ознакомьтесь с имеющимся договором социального найма. Они бывают трех видов:

Новый:

Регулируется разделом 3 Жилищного Кодекса РФ. Можно сдавать социальное жилище даже в том случае, когда имеется нетрудовой доход.

Черненковский:

В нем оговаривается, что сдавать жилье в субаренду можно только в соответствии с действующим законодательство Жилищного Кодекса РФ. Но если местные органы управления обнаружат сокрытие уплаты налогов или периодическое предоставление жилого помещения в субаренду, с целью получения личной выгоды, арендатора могут выселить, а жилище изъять в установленном судом порядке.

Брежневский:

В таком соглашении четко указано, что в случае передачи в аренду муниципального жилья с целью получения личной прибыли и дохода нетрудового характера, жилплощадь изымается государством.

Таким образом, можно сделать вывод, что с договором социального найма брежневского образца, у арендатора может возникнуть ряд проблем. И можете поверить, если начнется судебное разбирательство, шансы на победу практически нулевые.

В качестве заключения можно смело утверждать, что муниципальная квартира может сдаваться, но в обязательном порядке следуйте вышеизложенным правилам и рекомендациям.

 

Фото: cherlock.ru

Подписывайтесь на канал "Правда недвижимости", мы о многом узнаем первыми)

Читайте также:

Средняя ставка найма элитных квартир составила $25,7 т

Столичный рынок найма жилья увеличился на треть

 

 

 

Наём жилого помещения — Википедия

Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются в России гл. 35 Гражданского кодекса РФ, в Республике Беларусь гл. 8 ЖК РБ, на Украине — гл. 59 ГКУ.

Особенности договорных отношений при найме[править | править код]

1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин^[1], такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и физическим лицом.
2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора^[2]. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

Муниципалитет наделен правом предоставления гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования на основании пункта 14 статьи 16.1 Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в соответствии с главой 8.2 Жилищного кодекса РФ.^[3][4]

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).
2. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие; статья 100 Жилищного Кодекса РФ). Действует Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, устанавливающее перечень жилых помещений, относящихся к договору специализированного найма, а именно:
     • типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
     • типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
     • типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;
     • типовой договор найма служебного жилого помещения;
     • типовой договор найма жилого помещения в общежитии.
3. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли^[5].
4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (договор некоммерческого найма).

Сущность и содержание договора найма[править | править код]

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающим, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме^[6].

Типовой договор найма жилья предполагает достижения согласия по всем существенным условиям договора (объект, срок, цена). Остальные условия не относятся к существенным и включаются в договор по заявлению одной из сторон.

Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)^[7]. Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15 Жилищного Кодекса РФ).

Предмет договора[править | править код]

Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок расчетов;
• срок и условия действия договора;
• порядок расторжения договора;
• дополнительные условия, адреса;
• паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

• платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
• акт приема-передачи объекта договора;
• опись имущества;
• дополнительное соглашение (если понадобится).

Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно.

Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.

Права и обязанности сторон[править | править код]

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Осмотр объекта может происходить в присутствии агента, арендодателя и арендатора.

Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть, а затем совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы собственника квартиры, подтверждающие право собственности в отношении объекта.

При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.

Согласно опросам, в настоящее время 9% опрошенных являются арендаторами жилья. По прогнозам специалистов, в ближайшие 1-3 года спрос на арендное жилье будет сохраняться также на уровне 8-10%. Из тех, кто арендует жилье в настоящее время, большинство - молодежь в возрасте 18-24 года (22%), меньше всего среди арендаторов населения в возрасте 45-54 лет (2%) и пенсионеров (3%). При этом приоритет россиянами отдается частному рынку аренды. Так, каждый десятый (9%) предпочитает арендовать жилье у частного лица, а 3%, наоборот, у юридического. Для большинства россиян вопрос аренды жилья неактуален: 75% ни при каких условиях не готовы жить в съемном жилье^[8].

1. ↑ статья 677 ГК РФ
2. ↑ статья 671 ГК РФ
3. ↑ Статья 16.1. Права органов местного самоуправления муниципального округа, городского округа, городского округа с внутригородским делением, внутригородского района на решение вопросов, не отнесенных к вопросам местного значения муниципального округа, городского округа, городского округа с внутригородским делением, внутригородского района
4. ↑ Глава 8.2 Жилищного кодекса/Предоставление жилых помещений по договорам найма жилого фонда социального использования
5. ↑ Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов ввузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Витрянский В. В. и др.]; отв. ред. — Е. А. Суханов.- 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2005.
6. ↑ ст.674 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
7. ↑ ст.673 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
8. ↑ Социология. Статистика. Публикации. Спрос на недвижимость: Отраслевой обзор. Вып. 2(6) / Авторы: С.А. Подчалина, О.А. Шарова; Аналитический центр НАФИ. - М.: Издательство НАФИ, 2017. - 44 с.

Договор коммерческого найма жилого помещения - Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кро­ме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймо­дателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необ­ходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объект договора коммерческого найма:

• квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
• в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, раз­мер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «по­мещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном слу­чае определяет минимум требований к жилому помещению как объ­екту договора. Таким образом, объек­том договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно прожи­вание человека без угрозы для его здоровья».

 Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не пре­вышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жиль­цов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимуще­ственном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель обязан

• передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
• обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре­монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмот­рено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про­изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно из­менит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными пра­вовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

• использовать жилое помещение только для про­живания,
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер пла­ты в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла­шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам со­циального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по­мещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в от­ношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граж­дан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможно­сти проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых воз­можностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия най­модателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанима­телем в используемое им по договору жилое помещение других граж­дан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия, если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

что это такое и какая разница от коммерческого, что значат соглашения, сравнение характеристик и отличия договоров на помещение или квартиру

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Договор социального найма для граждан Российской Федерации подразумевает аренду жилья у государства на льготных условиях.

Ряд законодательных актов регулирует данный вид сделки. В статье подробно рассмотрим все юридические аспекты, связанные с этой сделкой, и проведем сравнение с коммерческим предложением.

Что это такое?

Что значит жилье по договору социального найма? Согласно ст. 675 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ, социальным является жилье, находящееся в жилищном фонде Российской Федерации и может быть арендовано определенными категориями граждан.

Все правовые аспекты данного понятия регулируется гражданским и жилищным законодательством на федеральном уровне и на уровне субъекта.

Собственник (собственником является государство в лице муниципалитета) должен передать нанимателю (гражданин Российской Федерации, который относится к социальной категории, которой доступен такой вид найма) жилье в пользование и проживание.

По сути социальный найм представляет собой сделку юридического характера между государством и гражданином, где последнему предоставляется бюджетное жилье на льготных условиях.

Сделка оформляется путем заключения договора, где должно фигурировать одно лицо (при праве других членов семьи пользоваться этим жильем). Согласно ст. 672 ГК РФ, члены семьи не лишаются данного права проживания, а также пользования жилой площадью в случае смерти фигурирующего в договоре лица.

Предмет сделки может представлять собой:

• квартиру;
• жилой дом;
• часть дома или квартиры;
• комнату.

Имущество передается в найм на бессрочный период и на безвозмездной основе.

Предлагаем посмотреть видео о том, что такое договор социального найма:

Правовое положение

Какие права у жильцов, проживающих в квартире по соцнайму? Наниматель имеет право проживать в жилье при:

• своевременной регулярной оплате за использование недвижимости и счетов ЖКХ;
• соблюдении общественного порядка на придомовых территориях;
• целевом использовании недвижимости;
• содержании помещения в состоянии надлежащего качества с применением ремонтных работ по мере необходимости.

Договором социального найма могут быть предусмотрены дополнительные факультативные требования, права и обязанности, согласующиеся непосредственно с нанимателем.

Также, согласно ЖК РФ, наниматель вправе:

• сдавать в поднаем жилье для третьих лиц;
• проживать в помещении с третьими лицами;
• осуществлять обмен жилой площади на другую;
• производить временное проживание третьих лиц;
• требовать от наймодателя (собственника) выполнение его обязанностей, прописанных в договоре и закрепленных законодательством.

Наймодатель, в свою очередь, имеет право:

• требовать от нанимателя своевременной уплаты ЖКХ, а также соблюдения всех остальных требований по договору и ЖК РФ;
• получать плату за сдачу социального жилья в аренду.

Также наймодатель имеет ряд обязанностей, которые закреплены в ст. 65 ЖК РФ:

• передача нанимателю жилого помещения, которое не обременено правами других лиц;
• предоставление качественных коммунальных услуг;
• проведение капитального ремонта в необходимые сроки.

Также наймодатель обязан принимать участие в действиях, которые направлены на обеспечение надлежащего состояния недвижимой единицы. В случае нанесения ущерба имуществу нанимателем, наймодатель вправе требовать ремонт или возмещение убытков. В крайнем случае, наймодатель может потребовать расторжения договора.

Для кого доступно жилье по «соцнайму»?

Социальный найм доступен для граждан, которые на законодательном уровне относятся к категории малоимущих или лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии со стандартами жилой площади.

Есть также лица, которые могут получить этот соцнайм во внеочередном порядке:

• граждане с тяжелыми формами заболеваний;
• лица проживающие в помещениях, непригодных для проживания по стандартам определения жилого помещения.

Также существуют категории лиц, которые согласно Федеральным Законам имеют право на заключение договора соцнайма:

• военнослужащие;
• ветераны ВОВ;
• инвалиды I и II групп;
• пострадавшие в результате чрезвычайных происшествий и стихийных бедствий;
• сироты.

Правовая база

Общие принципы и основы социального найма закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации в главе 35. Конкретизированы в главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации. Здесь указаны права и обязанности наймодателя и нанимателя, конкретизируются вопросы о проживании членов семьи нанимателя и ситуации, при которых возможен обмен жилой площади.Также указан предмет и форма договора, случаи изменения и расторжения сделки.

Также отдельные вопросы затрагиваются в Федеральном законе от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019), где в ст. 17 закреплен факт возможности использования жилой площади по договору социального найма для инвалидов. Отдельные принципы и положения находятся в ряде законов о социальной защите населения Российской Федерации.

Требования к квартире

Лицо должно получить помещение, которое соответствует нормам ст. 62 Жилищного кодекса:

• изолированная жилая площадь;
• соответствие стандартам и нормам;
• помещение не может быть объектом придомовой территории (имущества).

Кроме того существуют требования к площади помещения. Цифры варьируются в зависимости от ряда критериев и индивидуальных решений региональных и муниципальных органов власти.

В среднем это:

• 33 квадратных метра на одного нанимателя;
• 42 квадратных метра на двух проживающих;
• 18 квадратных метров на каждого, если в помещении будут проживать три и более лиц.

При отсутствии в жилищном фонде помещений с нужной площадью, показатели могут быть снижены на 10 % по согласованию с нанимателем.

Сравнение и отличия от коммерческого соглашения

Чем же отличаются социальный и коммерческий наймы? Договор социального найма представляет собой вид сделки, заключаемой между государством и гражданином Российской Федерации. Что касается сравнительной характеристики договора коммерческого найма, то он представляет собой сделку между физическими и юридическими лицами (организациями) по аренде квартирного, офисного или иного здания.

По договору коммерческого найма субъектами (сторонами) соглашения могут быть любые лица, и предмет сделки заключается не только в аренде жилой площади для проживания и пользования, но и в пользовании для других целей, закрепленных в договоре.

Разница в том, что договор коммерческого найма предполагает плату за пользование помещением. Гражданину для оформления коммерческого найма нет необходимости становиться в очередь на получение помещения. Комнайм заключается на конкретный период действия, а соцнайм носит бессрочный характер.

Социальный найм даёт возможность бессрочного проживания в предоставляемом государством помещении. Наниматель имеет меньше прав, чем собственник помещения, но освобожден от уплаты налога на имущество.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Договор социального найма или договор коммерческого найма :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы": "Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством".

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года "Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения", который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: "В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие". При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого столичного юридического центра" 

Новый Жилищный кодекс пересмотрел подход к арендному жилью. Что изменилось?

Четвертого мая в Беларуси была принята новая редакция Жилищного кодекса, который внес изменения в вопросы регулирования жилья из государственного фонда. О том, как изменились подходы к предоставлению арендного и социального жилья, журналистам рассказала Ольга Герман, заместитель начальника отдела юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства.

Сиротам по отдельной квартире

Раньше исполнительные власти могли предоставить людям, имеющим право на социальное жилье, комнату на общей кухне. Семьям с детьми-инвалидами или людям с тяжелыми хроническими заболеваниями жить в таких условиях было сложно. Поэтому в кодекс внесли изменение: обязали исполкомы предоставлять социальное жилье в виде отдельных квартир. Ребенок-сирота, ребенок, оставшийся без попечения родителей, и прочие категории граждан, имеющих право на социальное жилье, всегда будут получать отдельную квартиру, а не комнату.

Возможность перевести арендную квартиру в социальную

Граждане, имеющие право на социальное жилье, но проживающие в арендном, смогут перевести его в разряд социального. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, будучи нанимателями арендного жилья, по заявлению опекуна или попечителя смогут изменить его статус и не платить за пользование квадратными метрами. Вообще же такое право предусмотрено для 17 категорий граждан, которые по закону могут претендовать на получение социального жилья.

Люди с ограниченными возможностями больше не будут заложниками своих квартир

Новый Жилищный кодекс вносит еще одну важную поправку: отныне гражданам с инвалидностью исполком должен подыскать такой вариант жилья, который будет соответствовать их физическому состоянию, то есть обеспечить безбарьерный доступ в квартиру. Чтобы человек смог выходить на улицу и полноправно жить в обществе.

Что осталось по-прежнему

Государственное арендное жилье появилось в 2012 году и было задумано как альтернатива льготному кредитованию. Несмотря на постепенный рост, цены на арендное жилье из госфонда примерно вдвое ниже коммерческих, поэтому оно пользуется высоким спросом у очередников. Некоторые квартиры поступают в арендный фонд после смерти одиноких пенсионеров, а в спальных районах государственные застройщики возводят целые многоэтажки арендных квартир, но очередников все равно больше, арендного жилья на всех не хватает.

По словам Ольги Герман, в Минске на каждую арендную квартиру претендует от 50 до 200 очередников. Предпочтение отдают тому заявителю, который раньше всех стоит в очереди нуждающихся. 30% общего объема незаселенного арендного фонда предоставляется первоочередникам (молодым специалистам, целевикам, военнослужащим). Основная доля — 60% — обычным нуждающимся.

Те, кто все-таки дождались арендной квартиры, сетуют на то, что по существующим правилам при заселении их снимают с очереди на льготное строительство и они становятся заложниками арендных метров, приватизировать которые по законодательству нельзя.

Вариант приватизации арендного жилья по-прежнему не рассматривается и не обсуждается законотворцами. В случае получения арендной квартиры, которая обеспечивает всех членов семьи положенными квадратными метрами, семья все так же будет сниматься с очереди нуждающихся. Этот подход сохранен, поскольку арендное жилье предоставляется нанимателям в постоянное пользование. Если человек выполняет все свои обязательства по оплате коммунальных услуг и исправно платит за пользование жилым помещением, каждые 5 лет исполком обязан продлевать договор найма. То есть государство гарантирует людям, что при выполнении условий договора они смогут жить в арендном жилье столько, сколько пожелают.

Исключение составляют люди, которые получили арендную квартиру на период трудовых и служебных отношений. Как и раньше, их не будут снимать с очереди нуждающихся, поскольку в случае прекращения трудовых отношений они обязаны будут освободить такую квартиру.

Государство продолжит строить арендные дома

На 1 апреля 2019 года в Беларуси было 142 410 арендных квартир, порядка 121 тыс. из них переведены в арендный фонд из служебных жилых помещений, и государство намерено продолжить пополнять арендный фонд новыми квартирами.

На 2019 год запланировано строительство 135 тыс. кв. м арендного жилья по всей стране. В Минске построят 11,4 тыс. кв. м арендного жилья, в Минской области — 10,5 тыс. кв. м. Самый большой объем арендного жилья построят в Гродненской области — 33,25 тыс. «квадратов».

Откуда берутся деньги на строительство? Дело в том, что плата за пользование арендным жильем аккумулируется на счетах исполнительных властей, и эти средства расходуются целевым образом. 10% идет на реконструкцию и ремонт имеющегося арендного фонда, остальное — на его строительство.

---

Смотрите также

• 
  Геодезия что это такое
• 
  Орторексия что это такое
• 
  Атаманка мебель что это такое
• 
  Золотник в животе что это такое
• 
  Ретейнер что это такое
• 
  Повременная оплата труда что это такое
• 
  Анализ крови на билирубин что это такое
• 
  Неглект что это такое
• 
  Бинауральные звуки что это такое
• 
  Унитарное государство это что такое
• 
  Цеолиты что это такое в порошках